Mới đây, Bộ Xây dựng có tờ trình lên Thủ tướng Chính phủ về dự thảo nghị định mới đối với cải tạo chung cư cũ.

Theo đó, Bộ đã đề xuất giao việc điều tra, đánh giá thực trạng của các khu vực có nhà ở cũ cần cải tạo, xây dựng lại do UBND cấp tỉnh làm thay vì giao cho chủ đầu tư như trước đây. Điều này bảo đảm tính khách quan trong lập dự án.

Đa dạng hình thức bồi thường chung cư cũ như bằng tiền, nhà ở, hoặc vừa tiền vừa nhà ở

Xây dựng cơ chế thông thoáng 

Dự thảo Nghị định cho phép dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà ở cũ được điều chỉnh hệ số sử dụng đất tối thiểu bằng hai lần hệ số sử dụng đất hiện có của khu nhà. Bên cạnh đó, Bộ cũng đề xuất đa dạng hình thức bồi thường như bằng tiền, nhà ở, hoặc vừa tiền vừa nhà ở.

Trên thực tế, theo chia sẻ của cư dân tại khu tập thể Thành Công, không ít hộ gia đình sau khi được di dời tạm cư tại thì không muốn trở về tái định cư ở chung cư mới xây nữa. Nguyên nhân được giải thích rằng địa điểm hiện ở không cách xa nhà tập thể cũ nhiều, vẫn thuận tiện cho công việc và sinh hoạt của các hộ gia đình đó. 

Việc hệ số đền bù chỉ đạt 1,5 nên muốn về tái định cư, người dân cần bỏ ra một số tiền khá lớn để mua thêm diện tích ở. Thế nhưng không phải hộ gia đình nào cũng đủ kinh tế để mua thêm diện tích đó nên không muốn quay về. 

Do đó, quy định này sẽ góp phần điều kiện cho chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng của chung cư cũ sang mục đích khác ngoài nhà ở, cũng là một giải pháp giãn dân cho khu vực trung tâm. Xây dựng được cơ chế thông thoáng hơn hy vọng có thể sẽ tạo bước chuyển biến tích cực cho bộ mặt của chung cư cũ.

Ngoài ra, đối với công tác lựa chọn chủ đầu tư, trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư, Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng cho phép địa phương được chỉ định nhà đầu tư có đủ năng lực làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa. 

Theo Hà Nội, việc chỉ định này nhằm đẩy nhanh việc cải tạo, xây mới, đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư đã tự bỏ vốn của doanh nghiệp theo đề nghị của thành phố.

Điều chỉnh quy hoạch linh hoạt

Đề xuất phương án đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng cần phải đảm bảo lợi ích của 3 bên: Người dân, doanh nghiệp và chính quyền.

Để làm được điều đó, trước tiên cần tổ chức di dời, tái định cư người dân với quỹ nhà dùng để tái định cư đã được xây dựng hoàn thiện trước. Tuy nhiên, cần lưu ý là nhà ở phục vụ tái định cư phải được thực hiện theo dự án với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội, đồng thời giao thông kết nối thuận tiện với khu vực xung quanh; hoặc sử dụng quỹ nhà ở xã hội để tái định cư. Bên cạnh đó, thành phố có thể cho đấu giá đất/dự án tại vị trí cũ để bù đắp chi phí cũng như tạo sự công bằng, khách quan cho dự án. 

Ông Nam chia sẻ: “Làm như vậy, người dân sẽ có quyền chủ động lựa chọn nơi tái định cư, doanh nghiệp thì không mất thời gian giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án còn chính quyền thì chăm lo được nhà ở cho người dân, kết hợp chỉnh trang được đô thị mà không bị sức ép lên hạ tầng”. 

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, cần phải linh hoạt trong việc xem xét điều chỉnh đối với từng chung cư cũ. Bởi lẽ hiện nay chúng ta đang cải tạo các chung cư 5 tầng bị xuống cấp và không phù hợp sau 30 năm tồn tại. Thế nhưng đến 30 năm sau, liệu các chung cư giới hạn chỉ 20 tầng này có rơi vào tình trạng tương tự. 

Do đó, cần phải xây dựng cơ chế dài hạn đối với việc quy định chiều cao tầng, đồng thời nên chú trọng việc cải tạo theo một quần thể sẽ đảm bảo được việc quản lý về quy hoạch và kiến trúc cũng như giải quyết được vấn đề lợi ích cho các bên. 

TP Hà Nội đã đề xuất phương án chủ động trong việc xem xét điều chỉnh đối với từng khu chung cư cũ, tránh trường hợp đối với mỗi dự án là một lần đề nghị Thủ tướng xem xét, chấp thuận.

Thành phố kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng xem xét, cho phép UBND thành phố được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch về dân số, tầng cao công trình trong khu vực nội đô lịch sử, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của từng dự án và khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc cải tạo một khu chung cư cũng cần lựa chọn nhà đầu tư có năng lực để việc cải tạo được triển khai một cách tổng thể theo một quy hoạch riêng của chủ đầu tư đó nhưng vẫn đảm bảo nằm trong tổng thể kiến trúc, quy hoạch chung của thành phố. Nó có thể là các tòa nhà 15 tầng, 20 tầng, 30 tầng hoặc các khu biệt thự thậm chí cũng có thể là khu vui chơi giải trí theo một cách thức hợp lý.

“Đó chính là một phương án cải tạo mà chúng ta cần phải hướng tới và chỉ có nhà đầu tư lớn mới có thể đưa ra được phương án đảm bảo được lợi ích cộng đồng, lợi ích của nhà nước và lợi ích của chính chủ đầu tư” - Ông Võ nhận định.