Tìm hiểu về pháp lý của dự án cũng như hợp đồng sẽ giúp các nhà đầu tư tại Meyhomes Capital tránh được những rủi ro đáng tiếc về mặt pháp lý.

PHẦN 2. HỢP ĐỒNG, PHÁP LÝ TỪ 1 – Z MEYHOMES CAPITAL PHÚ QUỐC

Câu 10. Tiến độ hoàn thành dự án Meyhomes Capital Phú Quốc thế nào?

Trả lời:

Dự kiến ngày 30/12/2021, Phân khu 1 – Rosada sẽ được hoàn thiện xây thô và tiến hành bàn giao cho Bên Mua

Câu 11. Tình trạng pháp lý của Dự án hiện nay thế nào?

Trả lời:

Dự án sẽ được cập nhật tình trạng pháp lý hàng tháng, quý. Đến tháng 03/2020, Dự án đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt như sau:

1. Bên Bán đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất số 96/TB-CT của Cục thuế tỉnh Kiên Giang phát hành ngày 09/1/2020, được Cục thuế tỉnh Kiên Giang xác nhận theo văn bản số 05/XN-CT ngày

11/2/2020; Theo đó, Bên Bán đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Dự án.

2. Quyết định giao đất số 250/QĐ-BQLKKTPQ do Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc, UBND tỉnh Kiên Giang ban hành ngày 08/11/2019. 3. Quyết định điều chỉnh chấp thuận đầu tư số 2827/QĐ-UBND do UBND tỉnh Kiên Giang ban hành ngày 13 tháng 12 năm 2019. 4. Quyết định phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và đô thị cao cấp Hưng Phát Phú Quốc, số 335/QĐ- BQLKKTPQ do Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc, UBND tỉnh Kiên Giang cấp ngày 23/12/2019;

Các sản phẩm Nhà Ở thấp tầng của Dự Án có tổng diện tích sàn dưới 500m2 được miễn cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điểm e Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng.

Câu 12: Hình thức sở hữu Nhà Ở của Dự án

Trả lời: Sở hữu lâu dài.

Toàn bộ diện tích đất xây dựng Nhà Ở thấp tầng tại Dự Án được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sở hữu ổn định lâu dài theo quy định tại Điều 1 Quyết định giao đất số 250/QĐ-BQLKKTPQ do Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc, UBND tỉnh Kiên Giang ban hành ngày 08/11/2019.

Câu 13. Khi nào Dự án có đủ điều kiện để ký Hợp Đồng Mua Bán ? Bên Bán có cần xây xong móng công trình trước khi ký Hợp Đồng Mua Bán không ?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh Bất động sản 2015 về điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là bất động sản có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc là dự án đô thị Nhà Ở thấp tầng (không phải là nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp để ở) vì vậy theo quy định chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ dự án.

Hiện nay, Dự án đang triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, đường cấp thoát nước, đường cấp điện….) và dự kiến hoàn thành vào ngày 30/08/2020. Khi đó, Bên Bán đáp ứng đủ các điều kiện để ký Hợp Đồng Mua Bán với Bên Mua.

Câu 14. Hợp Đồng Mua Bán của Dự Án giữa Bên Mua với Bên Bán có cần công chứng không ?

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, Hợp Đồng Mua Bán tài sản gắn liền với đất giữa một bên hoặc các bên tham gia giao dịch có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Câu 15. Nếu Bên Mua không tự mình đến ký Hợp Đồng Mua Bán được mà nhờ người khác ký Hợp Đồng Mua Bán thì cần làm những thủ tục gì?

Trả lời:

Trường hợp Bên Mua không đến ký Hợp Đồng Mua Bán được, Bên Mua có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình đến ký Hợp Đồng Mua Bán. Trong trường hợp này, người thay mặt Bên Mua đến ký Hợp Đồng Mua Bán vui lòng cung cấp các giấy tờ sau:

• Bản gốc CMND/CCCD/Hộ chiếu còn hiệu lực của người được ủy quyền;
• Bản gốc giấy ủy quyền (đã được công chứng, chứng thực hợp pháp).

Câu 16. Bên Mua có thể mua chung hoặc đồng sở hữu một Nhà Ở không? Thủ tục như thế nào ?

Trả lời:

Nhiều Bên Mua có thể mua chung Nhà Ở. Các đồng sở hữu sẽ cùng ký Hợp Đồng Mua Bán và các văn bản, thỏa thuận khác với Bên Bán hoặc ủy quyền (văn bản ủy quyền được công chứng hợp pháp) cho một hoặc một số đồng sở hữu thay mặt ký kết với Bên Bán

Câu 17. Bên Mua có thể đứng tên chỉ một mình vợ hoặc chồng trên Hợp Đồng Mua Bán hay không?

Trả lời: Để đảm bảo quyền lợi của Bên Mua, Bên Bán khuyến khích cả vợ và chồng ký kết Hợp Đồng Mua Bán. Trường hợp Bên Mua có nhu cầu chỉ một mình vợ hoặc chồng ký kết Hợp Đồng Mua Bán thì Bên Mua thực hiện theo 1 trong 2 phương án sau:

• Phương án 1: Vợ hoặc chồng Bên Mua sẽ ký Hợp Đồng Mua Bán với Chủ Đầu Tư. Trong trường hợp này, bất động sản vẫn là tài sản chung của cả vợ và chồng.
• Phương án 2: Cả hai vợ chồng Bên Mua cùng ký kết văn bản thỏa thuận về phân chia tài sản riêng (đã được công chứng, chứng thực hợp pháp), theo đó xác định chỉ vợ hoặc chồng là chủ sở hữu của bất động sản. Người được xác định là chủ sở hữu bất động sản sẽ ký kết Hợp Đồng Mua Bán với Bên Bán và bàn giao bản gốc văn bản thỏa thuận về tài sản riêng (đã được công chứng, chứng thực hợp pháp) cho Bên Bán. Trong trường hợp này, bất động sản là tài sản riêng của người ký Hợp Đồng Mua Bán.

Câu 18. Cá nhân Việt Nam dưới 18 tuổi có được ký kết Hợp Đồng Mua Bán không ?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 thì người chưa đủ 18 tuổi khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản phải được người đại diện theo pháp luật (cha, mẹ) đồng ý. Do đó, trường hợp cá nhân dưới 18 tuổi có nhu cầu mua bất động sản thì cha, mẹ cần ký vào Hợp Đồng Mua Bán với nội dung đồng ý cho con được mua bất động sản.

Để ký kết Hợp Đồng Mua Bán, Bên Mua chưa đủ 18 tuổi cần đi cùng cha, mẹ và mang theo các giấy tờ sau đây:

CMND/CCCD/Hộ chiếu còn hiệu lực của người ký Hợp Đồng Mua Bán và bố, mẹ Sổ hộ khẩu của người ký Hợp Đồng Mua Bán; Giấy khai sinh của người ký Hợp Đồng Mua Bán.

Câu 19. Nếu doanh nghiệp có 2 người đại diện theo pháp luật thì ai sẽ là người đại diện cho doanh nghiệp để ký Hợp Đồng Mua Bán ?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 13 Luật doanh nghiệp 2014 thì người đại diện theo pháp luật nhân danh và thay mặt doanh nghiệp để thực hiện quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp và Điều lệ doanh nghiệp sẽ quy định quyền, nghĩa vụ của người đại diện theo pháp luật. Trong trường hợp doanh nghiệp doanh nghiệp có từ 2 người đại diện theo pháp luật trở lên thì người đại diện theo pháp luật nào có quyền ký Hợp Đồng Mua Bán sẽ đứng ra đại diện ký kết. Việc quy định về thẩm quyền của người đại diện theo pháp luật được quy định tại một trong các tài liệu theo thứ tự ưu tiên sau:

Điều lệ doanh nghiệp; Nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông/Hội đồng thành viên/Chủ sở hữu của doanh nghiệp; Nghị quyết của Hội đồng quản trị doanh nghiệp.

Câu 20. Tổ chức, cá nhân nước ngoài khi ký Hợp Đồng Mua Bán cần cung cấp các giấy tờ, tài liệu gì ?

Trả lời:

Theo quy định của Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Tổ chức và cá nhân nước ngoài cần mang theo các giấy tờ sau đây khi đến ký kết Hợp Đồng Mua Bán:

1. Đối với Bên Mua là cá nhân nước ngoài:

• Hộ chiếu còn giá trị, đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam;
• Giấy tờ xác nhận về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

2. Đối với Bên Mua là tổ chức nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài:

• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy tờ khác của Việt Nam thể hiện được phép hoạt động tại Việt Nam, còn hiệu lực tại thời điểm ký
• CMND/CCCD/Hộ chiếu còn hiệu lực của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp (hoặc của người được ủy quyền, kèm theo Giấy ủy quyền – trong trường hợp người đại diện theo pháp luật không trực tiếp đến ký Hợp Đồng Mua Bán)
• Biên bản họp và nghị quyết của HĐQT/HĐTV/Chủ sở hữu Công ty về việc đầu tư bất động sản

Câu 21. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được mua nhà tại Dự án không ? Hình thức sở hữu? cần cung cấp giấy tờ gì?

Trả lời:

Theo quy định của Luật Nhà Ở 2014 thì có thể hiểu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu bất động sản như cá nhân trong nước. Khi ký Hợp Đồng Mua Bán, Bên Mua cung cấp các giấy tờ sau:

Bản gốc Hộ chiếu còn hiệu lực do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam cấp; hoặc

Bản gốc hộ chiếu còn lực do nước ngoài cấp, kèm theo văn bản chứng minh Bên Mua còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc VN do Sở Tư pháp tỉnh hoặc cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam tại nước ngoài cấp.

Câu 22. Nếu bên Mua là cá nhân Việt Nam có vợ hoặc chồng là người nước ngoài thì thời hạn sở hữu Nhà ở sẽ là bao lâu?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà Ở 2014, thì trường hợp Bên Mua là cá nhân Việt Nam có vợ hoặc chồng là người nước ngoài thì thời hạn sở hữu của Nhà Ở là ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu Nhà Ở như công dân Việt Nam.

Câu 23. Bên Mua có thể chuyển nhượng Nhà Ở không ? Thủ tục thế nào ? Bên Bán có hỗ trợ gì trong quá trình chuyển nhượng và có thu phí không ?

Trả lời:

Trường hợp 1: Theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, trước khi Bên Bán nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà Ở và tài sản khác gắn liền với đất lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Bên Mua có thể chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở.

Khi chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán, Bên Mua thực hiện các thủ tục sau:

• Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng ký kết văn bản chuyển nhượng theo mẫu số 24 Thông tư 19/2016/TT-BXD tại văn phòng công chứng (nếu bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không có chức năng kinh doanh bất động sản).
• Bước 2: Bên chuyển nhượng sẽ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Bước 3: Bên Mua nộp hồ sơ chuyển nhượng (gồm văn bản chuyển nhượng đã được công chứng, biên lai nộp thuế, bản gốc Hợp Đồng Mua Bán giữa người mua đầu tiên và Bên Bán) cho Bên Bán để Bên Bán xác nhận chuyển nhượng

Để hỗ trợ Bên Mua, nếu Bên Mua đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán theo quy định tại Hợp Đồng Mua Bán và pháp luật liên quan, Bên Bán sẽ ký xác nhận chuyển nhượng để Bên Mua chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán cho bên thứ ba và không thu thêm bất kỳ khoản tiền nào của Bên Mua.

Trường hợp 2: Bên Mua đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà Ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Bên Mua có thể chuyển nhượng Nhà Ở theo quy định của pháp luật và với điều kiện là Bên nhận chuyển nhượng phải cam kết tiếp tục thực hiện, duy trì và tuân thủ Nội quy của Dự án.

Câu 24. Trường hợp bố mẹ ký Hợp Đồng Mua Bán, nhưng sau đó muốn chuyển cho con cái đứng tên chủ sở hữu Nhà Ở thì cần làm thủ tục như thế nào ?

Trả lời:

Tại bất kỳ thời điểm nào trước khi Bên Bán nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà Ở và tài sản khác gắn liền với đất lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Bên Mua có thể chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán cho con. Thủ tục chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán tương tự như các trường hợp chuyển nhượng thông thường tại văn phòng công chứng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa cha mẹ và con cái được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Câu 25. Tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép bán Nhà Ở không?

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân nước ngoài được bán, tặng cho Nhà Ở cho tổ chức, cá nhân khác trước khi hết thời hạn sở hữu Nhà Ở. Theo đó:

Nếu bán cho tổ chức, cá nhân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thời hạn sở hữu của người mua mới đối với Nhà Ở sẽ là lâu dài.

Nếu bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thời hạn sở hữu của người mua mới đối với Nhà Ở sẽ là thời gian còn lại ghi trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu Nhà Ở. Trường hợp hết thời hạn sở hữu, tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể được xem xét để gia hạn.

Câu 26. Quy trình bàn giao Nhà Ở như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 3 của Hợp Đồng Mua Bán, Bên Bán sẽ bàn giao Nhà Ở (bàn giao thô, hoàn thiện mặt ngoài) cho Bên Mua vào Ngày Bàn Giao Dự Kiến hoặc một ngày khác trước hoặc sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến trong vòng 90 ngày. (Ngày Bàn Giao Dự Kiến là ngày 30/12/2021)

Trước khi bàn giao Nhà Ở, Bên Bán sẽ gửi thông báo bàn giao Nhà Ở cho Bên Bán. Trong vòng 14 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo và Bên Mua đã thanh toán đầy đủ số tiền quy định tại Hợp Đồng Mua Bán tính đến thời điểm bàn giao, Bên Bán sẽ tiến hành bàn giao Nhà Ở cho Bên Mua

Câu 27. Trường hợp Bên Bán bàn giao Nhà Ở muộn hơn 90 ngày so với Ngày Bàn Giao Dự Kiến thì sẽ chịu chế tài nào ?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 3 của Hợp Đồng Mua Bán, trường hợp Bên Bán chậm bàn giao muộn hơn 90 ngày kể từ Ngày Bàn Giao Dự Kiến, Bên Bán sẽ chịu mức phạt 0,03% tổng số tiền Bên Mua đã thanh toán / ngày chậm bàn giao, tính từ ngày chậm bàn giao thứ 91 cho đến ngày Bên Mua nhận bàn giao nhà.

Trường hợp quá 180 ngày tính từ Ngày Bàn Giao Dự Kiến, mà Bên Bán vẫn không bàn giao Nhà Ở cho Bên Mua như thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp Đồng Mua Bán và Bên Mua đã thanh toán đầy đủ và đúng hạn các đợt thanh toán của mình theo Hợp Đồng Mua Bán, thì Bên Mua có quyền yêu cầu chấm dứt Hợp Đồng Mua Bán và Bên Bán có trách nhiệm trả cho Bên Mua các khoản tiền sau:

Mọi khoản tiền đã được Bên Mua thanh toán cho Bên Bán; Khoản tiền phạt vi phạm Hợp Đồng bằng 8% (tám phần trăm) Giá Bán Nhà Ở; và Khoản tiền lãi được tính theo Lãi Suất Quá Hạn (0,03%/ngày) trên tổng số tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán tính từ ngày thứ 91 (chín mươi mốt) kể từ Ngày Bàn Giao Dự Kiến cho đến ngày Hợp Đồng bị chấm dứt.

Câu 28. Trường hợp khi bàn giao Nhà Ở, diện tích thực tế và diện tích theo Hợp Đồng Mua Bán không giống nhau thì xử lý như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 3 của Hợp Đồng Mua Bán, trường hợp Diện Tích Đất và/hoặc Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng được bàn giao trên thực tế cho Bên Mua có sự chênh lệch so với trên Hợp Đồng Mua Bán thì việc xử lý trong trường hợp chênh lệch diện tích sẽ thực hiện như sau:

Giá Bán Nhà Ở không điều chỉnh trong trường hợp Diện Tích Đất thực tế so với Diện Tích Đất theo quy định tại Phụ Lục 1 và/hoặc Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng thực tế so với Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng theo Phụ Lục 1 chênh lệch tăng hoặc giảm đến dưới ± 3% (cộng trừ ba phần trăm); Giá Bán Nhà Ở được điều chỉnh tương ứng với Diện Tích Đất thực tế và/hoặc Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng thực tế theo cách thức tính Giá Bán Nhà Ở điều chỉnh như quy định tại Phụ Lục 2 trong trường hợp tỷ lệ chênh lệch vượt quá giới hạn quy định nêu trên.

Đăng ký tư vấn và xem nhà mẫu

Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc 

Hotline: 0966.001.001 - 0967.001.001

Website: www.meyhome.com.vn