Hiện nay, tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến bởi thủ tục mua bán nhanh gọn. Với hợp đồng ủy quyền, người có nhà đất ủy quyền cho một người khác được phép bán, người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo. Thực ra, đây là một loại giao dịch nhằm mục đích để bên bán, bên mua trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Tuy nhiên, việc mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không tìm hiểu kỹ.

Hợp đồng ủy quyền là gì?

Hợp đồng ủy quyền là một thỏa thuận được sử dụng phổ biến trong các loại giao dịch, theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 thì đây là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là gì?

Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng thỏa thuận mà theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua được quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với bất động sản đó. Có thể hiểu sâu hơn là bên mua có thể được quyền bán, tặng cho, thế chấp,… và có những quyền hạn tương đương như người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, ngoại trừ có thỏa thuận riêng biệt trong từng hợp đồng ủy quyền. 

Tuy nhiên, trên thực tế đang tồn tại một cách mua bán bất động sản bằng hình thức ký kết hợp đồng ủy quyền mà người mua chính là người được ủy quyền nhưng vì nhiều mục đích khác nhau nên họ không muốn làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản mà lựa chọn ký kết hợp đồng ủy quyền để chờ bán cho người mua tiếp theo. Đây là một hình thức cực kỳ rủi ro cho người mua, để tránh những nguy cơ bị mất trắng khi giao dịch mua bán bằng hình thức này, người mua cần hết sức cẩn trọng. Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,….

Những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng Hợp đồng ủy quyền

Thứ nhất, khi lựa chọn hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, các bên tham gia giao dịch thường không chú ý đến thời hạn của loại hợp đồng này. Theo quy định tại Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn đại diện theo ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Theo Điều 155 Luật Nhà ở năm 2014 thì ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn. Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền.

Hợp đồng ủy quyền bản chất là một loại hợp đồng có thời hạn mà khi hết thời hạn đó đồng nghĩa với việc ủy quyền sẽ chấm dứt và người mua (người được ủy quyền) sẽ không có bất kỳ quyền hạn gì đối với bất động sản.

Thứ hai, đây là giao dịch dân sự ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất để trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba, trong trường hợp này là để trốn tránh việc đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước, nên hợp đồng ủy quyền sẽ có thể bị tuyên bố vô hiệu do giả tạo, theo quy định tại Khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ ba, ngoài việc thỏa thuận thời hạn kết thúc ủy quyền, hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt trong các trường hợp được quy định từ Điểm c đến Điểm g Khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015. Đáng lưu ý nhất có lẽ là trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Vì gần như trong mọi trường hợp, nếu hợp đồng ủy quyền kết thúc với lý do trên thì bất động sản sẽ được trao trả lại cho người ủy quyền. Khi ấy, quyền và lợi ích của người được ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng.

Cụ thể, nếu một bên (người ủy quyền hoặc người được ủy quyền) chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Bất động sản khi ấy sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền (trường hợp người được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của người ủy quyền (trường hợp người ủy quyền chết). Như vậy, trong mọi trường hợp, người được ủy quyền và người thừa kế của người được ủy quyền sẽ không được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản. Tương tự nếu Tòa án tuyên bố một trong các bên bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Khi ấy, quyền định đoạt bất động sản thuộc về người đại diện theo pháp luật của người ủy quyền. 

Thứ tư, căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất này sang người, tổ chức khác chỉ được thực hiện thông qua các giao dịch bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, không phải là căn cứ để tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất có nghĩa là việc bên bán làm hợp đồng ủy quyền đất cho bên mua và bên mua đã đồng ý là không trái với quy định của pháp luật nhưng khi xác lập hợp đồng ủy quyền thì nó không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng đất từ người khác.

Thứ năm, thực tế Hợp đồng ủy quyền này thường được lập dưới dạng không có thù lao, do đó theo quy định Khoản 1 Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào với điều kiện chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Như vậy, vì tài sản là của bên ủy quyền nên bên ủy quyền có quyền ủy quyền cho bất cứ bên nào được nhân danh mình thực hiện các quyền hạn nhất định đối với tài sản, và đến khi bên ủy quyền không muốn ủy quyền cho người đó nữa thì họ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào.

Theo quy định tại Điều 158 Luật Nhà ở năm 2014 thì bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở khi:

– Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì bên ủy quyền không phải báo trước cho bên được ủy quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải thanh toán cho bên được ủy quyền chi phí quản lý tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại cho bên được ủy quyền.

– Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì bên ủy quyền phải thông báo cho bên được ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Thứ sáu, Điều 187 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền chiếm hữu của người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản thì người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản thực hiện việc chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.

Tuy nội dung ủy quyền là bên được ủy quyền, trong trường hợp này là bên mua, có toàn quyền sử dụng, định đoạt, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhưng về bản chất đó vẫn chỉ là việc ủy quyền và bên mua vẫn chỉ là người được ủy quyền để thay mặt người bán làm những việc đó, bên mua không phải chủ sử dụng và sở hữu nhà, đất đó. Thực tế bên bán (bên ủy quyền) vẫn là người đứng tên hợp pháp đối với nhà, đất, nên các quyền, nghĩa vụ phát sinh của bên bán đối với bên thứ ba khác như nợ tiền người khác, vay nợ ngân hàng,… sẽ vẫn còn. Và một khi các bên chủ nợ này yêu cầu Tòa án kê biên tài sản, bán đấu giá thu tiền để trả nợ thì lúc này bên mua cũng không có quyền ngăn cản bởi sở dĩ người đứng tên hợp pháp vẫn đang là bên bán.

Do đó, việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua, người mua nên cân nhắc kỹ trước khi tiến hành mua bán, chuyển nhượng bất động sản dưới dạng hợp đồng ủy quyền. Nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo trình tự chuyển nhượng thông thường để được bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất.