Đối với 01 giao dịch bất động sản mua bán thông thường, người mua sẽ đóng lệ phí trước bạ, người bán đóng Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), tuy nhiên trong trường hợp chủ nhà muốn ủy quyền cho người thứ 3 bán nhà đất và phải đóng thuế TNCN 2 lần. Đây cũng là thực trạng chung trong bối cảnh giao dịch BĐS hiện nay và vẫn còn nhiều tranh cãi liên quan đến vấn đề này. Vậy cần làm gì để tránh rơi vào trường hợp phải đóng thuế TNCN 2 lần khi nhận ủy quyền bán Bất động sản? 

Điều 581 BLDS 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo quy định đó, hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản. Quy định tại Luật TNCN và các văn bản hướng dẫn hiện hành, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Tuy nhiên, lợi dụng sơ hở của pháp luật, trên thực tế đã phát sinh hiện tượng uỷ quyền để trốn thuế TNCN, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng thỏa thuận với nhau thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, họ đã thực hiện ký kết hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với mục đích người nhận chuyển nhượng được thay mặt người chuyển nhượng toàn quyền sử dụng, định đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ ba mà không phải chịu thuế TNCN. Do vậy, để tránh thất thu thuế và hạn chế tình trạng này, Tổng cục Thuế đã có Công văn số 1133/TCT-TNCN ngày 05/4/2011 giải đáp các vướng mắc về thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản và Công văn 3373/TCT – TNCN ngày 20/9/2011 hướng dẫn tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền.

Năm 2016, Bà Trương Thị Hòa (Hải Phòng) mua nhà của ông Đặng Ngọc Tuấn và vợ là bà Vũ Thị Hiển. Vợ chồng ông Tuấn đi Mỹ sinh sống đã ủy quyền toàn phần cho em gái cùng mẹ khác cha là chị Bùi Kim Thu (hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong 2 năm) được toàn quyền bán nhà cho bà Hòa. Theo thỏa thuận giữa hai bên mua bán, bà Hòa sẽ làm thủ tục giấy tờ đăng ký biến động đất và cấp sổ hồng đứng tên bà Hòa. Tuy nhiên, sau khi nộp hồ sơ, Chi cục thuế quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng thông báo rằng bà Hòa phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2 lần vì hợp đồng ủy quyền giữa ông Tuấn – bà Thu là hợp đồng ủy quyền toàn phần.

Hay một trường hợp khác là vợ chồng anh ruột của ông Ngô Đình Phương sinh sống ở Đà Nẵng, chị dâu ông sắp sinh con nên không thể ra Hà Nội làm thủ tục bán căn hộ chung cư. Vợ chồng người anh lập hợp đồng ủy quyền cho ông Phương bán căn hộ với giá 840 triệu đồng. Khi thực hiện hợp đồng bán căn hộ chung cư giữa người được ủy quyền với người mua, Chi cục thuế đã tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) như sau:

+ Thuế TNCN đối với người có thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở (là vợ chồng anh ruột ông Phương): 840 triệu đồng x 2% = 16,8 triệu đồng.

+ Thuế TNCN đối với người được ủy quyền chuyển nhượng bất động sản (vợ của anh ruột ông Phương – chị dâu – ủy quyền cho ông Phương): 420 triệu đồng x 2% = 8,4 triệu đồng.

 

Nhận ủy quyền bán giúp nhà – có phải đóng thêm một lần thuế Thu nhập cá nhân?

Tại Công văn số 3373/TCT-TNCN yêu cầu “…cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà”. Tuy nhiên, thựa tế giải quyết hồ sơ mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua ủy quyền thì cơ quan thuế đã tính thuế thu nhập cá nhân hai lần và ra hai thông báo đóng thuế thu nhập cá nhân cho người ủy quyền và người được ủy quyền.

Cách tính thuế như trên của các cơ quan thuế địa phương đã tạo tiền lệ để mọi người mặc nhiên hiểu, cứ ủy quyền mua bán nhà đất là mặc nhiên bị đóng thuế TNCN hai lần. Kiểu áp dụng quy định hướng dẫn một cách máy móc, cứng nhắc và theo nguyên tắc “thà giết lầm còn hơn bỏ sót” đã làm nhiều người dân bức xúc đối với những người có bất động sản nhưng họ ở khác tỉnh nơi có bất động sản hoặc định cư ở nước ngoài hoặc không có điều kiện sắp xếp thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản nên mới phải ủy quyền cho người khác thực hiện giúp mình. Trên thực tế, không thiếu những trường hợp người dân thực sự có nhu cầu ủy quyền cho người khác bán nhà nhưng phải chịu thuế thu nhập cá nhân hai lần đã kiện chi cục thuế vì thấy khoản tiền mình phải đóng là rất vô lý.

Bên cạnh đó, còn có những quan điểm cho rằng người được ủy quyền không bao giờ có quyền tương đương với người ủy quyền – chủ sở hữu. Chỉ cần chủ sở hữu hủy hợp đồng ủy quyền thì người được ủy quyền sẽ không còn quyền gì đối với bất động sản đó. Việc quy định người được ủy quyền phải nộp thuế nghĩa là coi bất động sản đó phải nộp thuế hai lần trong một lần giao dịch là bất hợp lý. Và quy định này đã vô hiệu hóa quan hệ dân sự đã được quy định trong Bộ luật dân sự về ủy quyền. Một số người bức xúc hơn nữa thì: “Nếu các cơ quan thuế có đủ căn cứ về việc làm ăn gian dối và trốn thuế thì có thể đề nghị xử lý hình sự về hành vi trốn thuế chứ không thể mặc định rằng việc ủy quyền là để mua bán định đoạt bất động sản để buộc người nhận ủy quyền phải đóng thuế”.

Thực tế được các cơ quan chỉ ra rằng, quy trình giải quyết hồ sơ thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay chỉ cho giải quyết trong vòng 2 – 3 ngày nên rất khó để điều tra và xác minh một cách đầy đủ, toàn diện. Do đó, mặc dù cơ quan thuế địa phương cũng thừa nhận rằng việc thu thuế thu nhập cá nhân của cả người ủy quyền lẫn người được ủy quyền là vô lý, Công văn từ Tổng cục thuế không phải là văn bản quy phạm pháp luật, không có giá trị pháp lý cũng như trái với nguyên tắc của Bộ luật dân sự và Luật thuế thu nhập cá nhân. Nhưng khi người dân có thắc mắc thì cũng chỉ có thể trả lời đây phương hướng giải quyết chỉ đạo từ cấp trên.

Làm rõ nội dung ủy quyền, tư cách nhận ủy quyền để tránh việc bị đóng thuế TNCN 2 lần khi nhận ủy quyền bán Bất động sản:

Xung quanh việc thu thuế thu nhập cá nhân hai lần của trường hợp ủy quyền mua bán bất động sản vẫn còn rất nhiều quan điểm, tranh cãi giữa cơ quan thuế và người dân và vẫn chưa thể có một phương án giải quyết hoàn hảo, toàn diện triệt để.

Trong thời gian chờ đợi có một văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh, những người dân thật sự có nhu cầu ủy quyền cho người khác để chuyển nhượng bất động sản vì không thể trực tiếp thực hiện thì hãy ký Hợp đồng ủy quyền cho người thân của mình như vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thuộc trường hợp quy đình tại Điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân để tránh việc chịu thuế hai lần khi nộp hồ sơ vào cơ quan thuế có thẩm quyền. Bởi vì, trên thực tế đã có rất nhiều chi cục thuế ở Thành phố Hồ Chí Minh khi nhận hồ sơ chuyển nhượng có ủy quyền của người dân mà có các giấy tờ chứng minh mối quan hệ như đã nói ở trên giữa người được ủy quyền và người ủy quyền thì chỉ ra thông báo đóng thuế thu nhập cá nhân cho người ủy quyền.

 Tại Công văn số 3373/TCT-TNCN, Tổng cục thuế ngày “Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng ủy quyền có quy định cho người nhận ủy quyền được các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo các quy định tại Điều 164, 171, 182, 192, 195 Bộ Luật Dân sự, cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN…”  Như vậy rõ ràng, không phải mọi trường hợp ủy quyền cho người khác bán nhà thì người được ủy quyền cũng phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế tuy chưa có quy định cụ thể nhưng khi thực hiện ủy quyền các bên nên cẩn trọng chỉ ủy quyền việc chuyển nhượng tài sản, không ghi thêm các nội dung ủy quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt và các nội dung khác để tránh trường hợp phải chịu thuế hai lần. 

Một người dân (người được ủy quyền) đã khởi kiện cơ quan thuế vì cho rằng các văn bản này không phải là văn bản quy phạm pháp luật và được Tòa án tuyên thắng kiện:

Theo hợp đồng ủy quyền, ông M. là người được ủy quyền của ông Hồ Trọng T. và bà Lương Thị Kim O. với nội dung ông M. được thay mặt bà O. và ông T. chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất tại P.An Phú, quận 2, TP.HCM. Tháng 5 và tháng 6-2013 ông M. đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đối với các thửa đất nêu trên cho hai người khác với giá trị chuyển nhượng hơn 27 tỉ đồng. Sau đó, Chi cục Thuế quận 2 phát hành thông báo số 2178 về việc nộp thuế thu nhập cá nhân cho ông T. và bà O. phải nộp tổng số thuế là 554 triệu đồng. Tuy nhiên, cũng cùng số công văn này, Chi cục Thuế quận 2 yêu cầu ông M. phải nộp số tiền là 554 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính.

Dù không đồng ý với yêu cầu nộp thuế của Chi cục Thuế quận 2, ông M. thắc mắc thì được giải thích là làm theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, bởi vậy dù ông M. được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân như chủ sở hữu. Nếu ông M. không nộp thì Chi cục Thuế quận 2 không giải quyết thủ tục nên không thể chuyển nhượng các thửa đất nêu trên. Do vậy, ông M. buộc phải nộp số tiền là 554 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi nộp thuế xong, ông M. đã làm đơn khởi kiện Chi cục Thuế quận 2 ra tòa. Ông M. cho rằng việc Chi cục Thuế quận 2 áp dụng các công văn hướng dẫn thu thuế thu nhập cá nhân đối với bản thân ông là trái luật bởi các văn bản mà Chi cục Thuế quận 2 áp dụng (công văn 1133 ngày 5-4-2011 và công văn 3373 ngày 20-9-2011 của Tổng cục Thuế hướng dẫn về việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng bất động sản được ủy quyền) không phải là văn bản quy phạm hành chính.

Tại tòa, đại diện Chi cục Thuế quận 2 cho rằng đối chiếu với Luật thuế thu nhập cá nhân và các quy định của pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được ủy quyền nhưng Chi cục Thuế quận 2 phải thực hiện công văn chỉ đạo của Tổng cục Thuế. Chi cục Thuế quận 2 cũng cho rằng các công văn này chưa phù hợp với thực tiễn và Luật thuế nói chung. Từ những căn cứ pháp luật nêu trên, Tòa án nhân dân quận 2 cho rằng việc Chi cục Thuế quận 2 thu thuế của ông M. là không hợp pháp và tuyên buộc Chi cục Thuế quận 2 trả lại số tiền 554 triệu đồng cho ông M khi bản án có hiệu lực pháp luật.