Nhiều trường hợp diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế không khớp với nhau do khi mua khách hàng không đo đạc thực tế, sử dụng đất quá lâu mà không đo đạc lại, hoặc đất bị lấn chiếm khi không có người quản lý… Vậy người dân cần làm gì khi rơi vào tình huống này?

Trường hợp phát hiện bị lấn chiếm

Khi diện tích đất trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và nguyên nhân xác định là do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải. Đơn khiếu nại phải có đầy đủ thông tin của bên khiếu nại và bị khiếu nại, hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất của bên khiếu nại, dẫn chứng về sự chênh lệch diện tích sau khi đo đạc lại trong thực tế so với thông số trên sổ đỏ.

Trường hợp hòa giải không thành, có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết. Lúc này, văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân diện tích đất trên thực tế nhỏ hơn trong sổ đỏ. Nếu đúng là do hộ dân liền kề lấn chiếm thì công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm trái pháp luật đó sẽ bị tháo dỡ và trả lại hiện trạng ban đầu.

Đồng thời, chủ thể có hành vi lấn chiếm đất khiến diện tích thực bị thay đổi so với trong sổ đỏ cũng bị xử phạt hành chính, quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:

• Hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sẽ bị phạt tiền từ 1.000.000 – 3.000.000 đồng.
• Hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 – 5.000.000 đồng.
• Hành vi lấn chiếm đất ở sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 – 10.000.000 đồng.

Trường hợp không phát hiện bị lấn chiếm

Nếu không phải do hộ dân kề cận lấn chiếm, việc diện tích đất trong sổ đỏ và thực tế bị chênh lệch có thể do sai sót từ đơn vị đo đạc địa chính. Khi đó, người dân cần có đơn đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tiến hành đo đạc lại để xác minh.

Nếu đúng là có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp, mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có xác nhận của UBND cấp xã về việc không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, người dân có thể đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Theo Khoản 3, Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có:

Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Về thời hạn giải quyết, việc cấp lại hoặc thay đổi thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn 10 ngày. Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày. Tuy nhiên, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.