Điều kiện sang tên sổ đỏ

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, việc sang tên sổ đỏ chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

Tại một số thành phố như Hà Nội, TP.HCM, người nhận chuyển nhượng cần đáp ứng điều kiện là người có hộ khẩu thường trú hoặc phải đăng ký tạm trú dài hạn. Riêng đối với nhà chung cư, để được sang tên sổ đỏ cần có hợp đồng mua bán nhà chung cư với chủ đầu tư và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư (sổ hồng).

Một số trường hợp không thể tiến hành sang tên sổ đỏ như: đất được tặng cho, thừa kế với điều kiện không được chuyển nhượng; đất chuyển nhượng là đất sản xuất nông nghiệp nên chỉ được chuyển nhượng cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có hộ khẩu thường trú tại địa phương; người chuyển nhượng chỉ có một phần quyền (chỉ được chuyển nhượng một phần) do quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, tài sản chung của hộ gia đình; người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (còn nợ) thuế, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.

Thủ tục sang tên sổ đỏ

Việc sang tên sổ đỏ sẽ được thực hiện theo 4 bước:

Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đến văn phòng công chứng để lập Hợp đồng mua bán chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, thừa kế đất đai…

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ để nộp lên Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện hoặc UBND xã, phường

Bước 3: Theo phiếu hẹn người dân đến nhận thông báo thuế và đi nộp thuế

Bước 4: Nhận sổ đỏ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

Đối với thủ tục sang tên sổ đỏ, thời gian xử lý tối đa là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị

Hồ sơ làm thủ tục sang tên sổ đỏ gồm các loại giấy tờ:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính và 02 bản sao y có công chứng chứng thực);

- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản chính có công chứng);

- CMND và sổ hộ khẩu của hai bên mua và bên bán (mỗi loại 02 bộ tương đương 02 bản sao y có công chứng chứng thực);

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung (là đăng ký kết hôn) hoặc giấy tờ chứng minh tài sản riêng (là giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/độc thân) (02 bản sao y có công chứng chứng thực);

- Đơn đăng ký biến động đất đai/tài sản gắn liền với đất theo mẫu (01 bản chính - kê khai theo mẫu);

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính - kê khai theo mẫu);

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính - kê khai theo mẫu);

- Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp (02 bản chính - kê khai theo mẫu) hoặc xác nhận đóng thuế đất phi nông nghiệp tùy từng quận/huyện đối với loại giấy tờ này;

- Sơ đồ vị trí thửa đất (01 bản chính - kê khai theo mẫu).

Lưu ý khi sang tên sổ đỏ

Ngoài việc kiểm tra những điều kiện để được sang tên sổ đỏ, trước khi làm thủ tục, người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra kỹ bản gốc hồ sơ pháp lý, đề nghị bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ các giấy tờ về nhà đất (bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) và giấy tờ về nhân thân (sổ hộ khẩu, CMND, giấy đăng ký kết hôn).

Cùng với đó, người nhận chuyển nhượng cũng cần kiểm tra tình trạng của các loại giấy tờ (màu sắc, cũ hay mới, rách hay không…) và các thông tin như mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, diện tích, chủ sử dụng đất là cá nhân, pháp nhân hay hộ gia đình, tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sử dụng đất… Nếu chủ sử dụng đứng tên hộ gia đình bắt buộc phải làm rõ tại thời điểm cấp sổ đỏ trên hộ khẩu có những ai, còn sống hay đã chết.

Các loại chi phí phải nộp

Các loại thuế, phí phải nộp trong quá trình làm thủ tục sang tên sổ đỏ bao gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân (bên bán chịu): Bằng 2% giá trị mua bán, chuyển nhượng/giá tính thuế theo khung giá nhà nước hoặc theo giá trị Hợp đồng (nếu tặng cho giữa những người thân trong gia đình thì được miễn thuế thu nhập cá nhân).

- Lệ phí trước bạ (bên mua chịu): 0,5% giá trị mua bán, chuyển nhượng/giá tính lệ phí trước bạ tính theo khung giá nhà nước hoặc theo giá trị Hợp đồng.

- Phí cấp phôi sổ mới: Khoảng từ 400.000 - 600.000 đồng đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và 200.000 đồng đối với các tỉnh khác.

- Lệ phí thẩm định hồ sơ (bên mua chịu): Bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất.

- Phí công chứng hợp đồng mua bán, phụ thuộc vào giá trị tài sản theo giá nhà nước quy định.

- Lệ phí địa chính 15.000 đồng/trường hợp

Mức phạt khi chậm sang tên sổ đỏ

Căn cứ vào Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013, sau khi ký hợp đồng mua bán, trong thời hạn không quá 30 ngày, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Nếu không thực hiện đúng quy định, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính. Mức phạt chậm sang tên sổ đỏ được quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:

“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định”.