Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận dựa trên ý chí tự nguyện của hai bên thuê và cho thuê. Vậy nếu một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải chịu trách nhiệm gì và khi đó, quyền lợi của bên còn lại có được đảm bảo hay không?

1. Trường hợp bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn

Căn cứ Điều 132 Luật nhà ở 2014 và Điều 498 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê nếu:

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Đã được bên cho thuê hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục

Theo đó, nếu rơi vào 1 trong 5 trường hợp này, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà kể cả khi người thuê nhà không tự nguyện. Bên cho thuê chỉ cần thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu đã được thông báo nhưng người thuê không chịu trả lại nhà, bên cho thuê có quyền khởi kiện ra tòa.

Ngược lại, nếu nằm ngoài 5 trường hợp này, chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bạn không có nghĩa vụ phải giao lại nhà khi chưa hết thời hạn thuê theo thỏa thuận. Nếu bạn cũng có ý định trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại cho mình do phá vỡ hợp đồng với lý do không thỏa đáng.

2. Trường hợp bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn

Pháp luật quy định, bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn khi chủ nhà có một trong 3 hành vi sau đây:

- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng

- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý, hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê biết trước theo thỏa thuận

- Quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

Khi đó, bên thuê phải thông báo ngay cho chủ nhà biết về việc muốn chấm dứt hợp đồng cũng như lý do vì sao muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì bên thuê sẽ phải bồi thường.

Trường hợp chủ nhà không phạm phải 3 hành vi nêu trên, mà bên thuê vẫn muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, thì bên thuê sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015. Mức độ bồi thường sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với chủ nhà khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

Đối với số tiền đặt cọc, nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên thuê chấm dứt trước thời hạn vẫn được trả lại tiền cọc thì bạn sẽ được nhận lại số tiền đó. Trường hợp không thỏa thuận trong hợp đồng thì bạn sẽ không được nhận lại tiền cọc nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.