8 rủi ro hàng đầu khi mua bán nhà đấtvà biện pháp phòng tránh hiệu quả

14-09-2020, 11:23 | Kiến thức |

8 rủi ro hàng đầu mà người mua nhà đất phải cảnh giác

1. Lừa đảo mua bán nhà đất bằng giấy tờ giả

Kẻ lừa đảo nhà đất giả dạng làm người mua nhà, lân la vào xem nhà và yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ nhà đất. Sau khi đã có thông tin căn nhà, kẻ lừa đảo sẽ dùng những thủ thuật tinh vi để làm giấy tờ nhà đất giả y như bản thật.

Sau đó, những kẻ này quay lại xem nhà, yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ nhà lần nữa rồi nhanh tay đánh tráo giấy tờ giả đã làm sẵn với giấy tờ thật của chủ nhà.

Khi đã cầm trong tay những bộ giấy tờ thật, kẻ lừa đảo nhà đất sẽ dùng giá rẻ để nhanh chóng bán căn nhà này cho bạn và thêm càng nhiều người càng tốt rồi cao bay xa chạy trước khi mọi chuyện vỡ lỡ.


8 rủi ro hàng đầu khi mua bán nhà đấtvà biện pháp phòng tránh hiệu quả

Nhiều trường hợp lừa đảo nhà đất bằng giấy tờ giả đã bị phanh phui trong năm vừa qua.

2. Mua lầm nhà đất đang bị kê khai tài sản

Đây là trường hợp trớ trêu khi bạn mua phải nhà đất người phải thi hành án. Giữa thời gian tòa tuyên án đến lúc thi hành, những người này sẽ tìm mọi cách để nhanh chóng bán nhà, sang tên cho bạn để lấy tiền mặt. Sau đó, họ sẽ tẩu tán số tiền này chứ không dùng để thi hành án theo yêu cầu của tòa.

Dù bạn đã công chứng sang tên nhưng vấn đề ở đây là theo điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi hành án dân sự quy định:

“Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.”

Do đó, nếu người bán không còn tài sản khác và không đủ tài sản để thi hành án thì căn nhà bạn vừa mua vẫn bị kê biên! Một khi bạn muốn giành lại thì tranh chấp xảy ra, việc này sẽ dẫn đến nhiều vấn đề rắc rối, nhiêu khê. Bạn cũng có thể phải tốn thêm nhiều tiền thuê luật sư giải quyết theo đúng pháp luật.

3. Mua đất trồng cây, đất lúa vì tin rằng sẽ lên được thổ cư

Nhiều trường hợp người dân tìm đất để xây nhà an cư nhưng rồi bị "cò bất lương" hướng dẫn mua phải đất trồng cây, đất lúa giá cao, để rồi ôm mãi miếng đất đó trong khi phải thuê trọ hàng tháng.

Các dự án đất nền phân lô không phép thường xảy ra trường hợp này. Như trường hợp anh Trí (ngụ tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) đã mua lô 150m2 đất trồng cây lâu năm, có sẵn sổ hồng tại Thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giá 1.2 tỷ. Chủ đầu tư cam kết rằng sẽ công chứng sang tên, chuyển đổi lên thổ cư trong vòng 3 tháng kể từ khi ký hợp đồng mua bán.

Ấy vậy mà đến nay hơn nửa năm, đã thanh toán 98% giá trị lô đất, anh Trí vẫn chưa thấy bóng dáng sổ thổ cư đâu, đất thì không được phép xây dựng, chủ đầu tư thì “mất tích” luôn, khiến anh không biết khóc cùng ai!


Không dễ để chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư.

4. Lừa đảo mua bán nhà đất qua hợp đồng vi bằng

Các trường hợp lừa đảo mua bán nhà đất qua hợp đồng vi bằng thường xảy ra ở những quận, huyện vùng ven thành phố. Những kẻ lừa đảo nhà đất đã gom đất xây nhà rồi chia ra bán từng căn theo vi bằng.

Sau đó, những kẻ lừa đảo nhà đất sẽ sử dụng các từ như “vi bằng công chứng thừa phát lại” hay “công chứng thừa phát lại” để dụ dỗ người mua nhà thiếu hiểu biết vào tròng. Bạn nên nhớ rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Việc lập vi bằng thực chất chỉ là xác thực giao dịch xảy ra, có việc trả tiền của người mua và nhận tiền của người bán, chứ chưa thể xác thực tính đúng đắn theo pháp luật của giao dịch đó. Trong trường hợp đất “dính” tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép,… thì việc lập vi bằng trên không còn giá trị.

5. Mua nhà ở trong dự án chưa có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng

Tại khoản 1, điều 56 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Tại khoản 2 điều 56 luật này có quy định thêm: “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua”.

Tuy nhiên, vì thiếu hiểu biết, nhiều khách hàng đi mua căn hộ chung cư, tài sản hình thành trong tương lai lại bỏ qua “lá bùa hộ mệnh” này. Bạn nên biết, lợi ích khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có đầy đủ chứng thư bảo lãnh là:

“Khách hàng mua dự án được ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh, khi chủ đầu tư mất năng lực tài chính hay chậm bàn giao nhà so với hợp đồng, ngân hàng bảo lãnh sẽ đứng ra hoàn trả số tiền khách hàng (nếu họ bắt buộc) đã đóng và các khoản tiền khác theo hợp đồng” - khoản 4, điều 56 luật Kinh doanh bất động sản.


Một chứng thư bảo lãnh dự án căn hộ do ngân hàng thương mại phát hành.

6. Dàn cảnh nhiều người tranh mua nhà, hòng đẩy giá bán lên cao

Đây là chiêu tạo thị trường mà chủ nhà hay cò đất dựng nên khi thấy bạn có vẻ ưng ý căn nhà lắm rồi. Để thực hiện màn kịch này, người bán sẽ thuê vài người giả làm người đi xem nhà và sẵn sàng đề xuất trả giá cao hơn bạn.

Nhiều người tranh mua sẽ khiến bạn cảm thấy căn nhà này chắc phải có vị trí phong thủy lắm, hay tương lai sẽ tăng giá cao,… Và rồi bạn đã sập bẫy của họ khi phải “cắn răng” trả thêm một, hai trăm triệu để mua cho được căn nhà này!

7. Một căn nhà lừa bán cùng lúc cho nhiều người

Hình thức lừa đảo nhà đất này thường bị phanh phui ở các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay. Những kẻ lừa đảo nhà đất trong các trường hợp này không cần phải có sổ đỏ, sổ hồng, thậm chí là giấy tờ nhà đất giả cũng không.

Thay vào đó, những kẻ này sẽ đăng bán căn nhà với giá cực thấp để dụ dỗ bạn sập bẫy. Đến bước làm giấy tờ chuyển nhượng thì kẻ lừa đảo nhà đất đã lấy được tiền cọc hay một phần tiền từ bạn, rồi chỉ làm cam kết giấy tay với nhiều hứa hẹn. Sau khi chồng tiền, bạn có tìm đủ mọi cách liên lạc lại thì kẻ lừa đảo nhà đất cũng sẽ không hồi âm đâu!

8. Chuyển nhượng nhà ở xã hội từ người chủ không đủ điều kiện mua

Theo quy định của pháp luật, người mua nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng căn nhà trong thời gian 5 năm tính từ thời điểm tất toán số tiền mua cho chủ đầu tư.

Để "lách" luật, nhiều chủ sở hữu nhà ở xã hội đã làm giấy tờ tay, nhận 95% số tiền chuyển nhượng từ người mua nhưng ... hứa 5 năm sau mới tiến hành công chứng sang tên rồi nhận 5% còn lại.


Để "lách" luật chuyển nhượng nhà ở xã hội, nhiều chủ nhà nhận tiền rồi nhưng hứa 5 năm sau mới sang tên!

Nhiều gia đình thu nhập thấp nên phải chấp nhận mua nhà theo phương thức đầy rủi ro này. Trường hợp không may, khi thanh tra xét duyệt lại hồ sơ, phát hiện chủ nhà cũ không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì căn nhà sẽ có nguy cơ bị thu hồi. Lúc đó, người mua cuối sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi!

Như trường hợp dự án nhà ở xã hội An Trung 2 (phường An Hải Tây, quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng), theo kết luận của thanh tra, có 80 trường hợp mua nhà không đúng đối tượng, nên thanh tra kiến nghị hủy hợp đồng và thu hồi căn hộ đã bán sai đối tượng!

Làm sao để phòng tránh lừa đảo mua bán nhà đất?

Cách phòng tránh lừa đảo nhà đất #1: Mua nhà đất phải đi xem tận mắt

Khi mua bán nhà đất, bạn nhất định phải đi thực tế để xem xét thật kỹ nhà đất định mua. Bạn nên đi cùng người có kinh nghiệm để đánh giá hình dáng thửa đất, khu vực giáp ranh, đường đi vào, không gian xung quanh.

Đồng thời, bạn hãy quay trở lại một vài lần vào thời điểm khác nhau trong ngày để kiểm tra an ninh, môi trường sống xung quanh căn nhà. Đặc biệt, bạn nên hỏi thăm hàng xóm, tổ trưởng tổ dân phố về chủ nhà, xem xem họ có đang ngộp "nợ" (cảnh giác căn nhà đã bị thế chấp) hay nhà đất có vướng mắc tranh chấp với người khác,...


Người mua phải đến tận nơi xem thực tế để phòng tránh lừa đảo nhà đất.

Cách phòng tránh lừa đảo nhà đất #2: Các cơ quan giúp bạn xác minh giấy tờ

Để tránh lừa đảo mua bán nhà đất, bạn cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; đề nghị chủ nhà hoặc môi giới cho xem bản chính có mộc đỏ của các loại giấy tờ.

  • Phòng công chứng: Bạn cũng cần liên hệ với phòng công chứng để kiểm tra tình trạng giao dịch.

  • Địa chính cấp xã: Bạn liên hệ với địa chính cấp xã để kiểm tra thông tin về việc có tranh chấp hay không, có vấn đề gì phát sinh liên quan quá trình sử dụng đất, nhà.

  • Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/ huyện: Bạn đến với phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra các thông tin về việc thửa đất có quy hoạch, có bị thu hồi hoặc các hạn chế khác không.

Khi cảm thấy mọi thông tin đều hài lòng, bạn cần đề nghị chủ nhà đất cung cấp các giấy tờ khác như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (trường hợp ly hôn hoặc chưa kết hôn cần giấy xác nhận tình trạng nhân thân)... và bạn chụp lại và lưu trữ để sử dụng khi thực hiện các thủ tục công chứng sau này.

Cách phòng tránh lừa đảo nhà đất #3: Không nên dồn tiền thanh toán 1 lần

Để hợp đồng đặt cọc được chặt chẽ, bạn nên liên hệ với phòng công chứng để được tư vấn đầy đủ và soạn thảo văn bản đặt cọc chuẩn chỉnh. Tiền đặt cọc nên tính toán sao cho phù hợp với giá trị nhà đất, phòng trường hợp chủ nhà đổi ý không muốn bán hoặc bạn không muốn mua.

Bên cạnh đó, bạn không nên dồn tiền thanh toán 100% trong 1 lần duy nhất mà nên chia số tiền thanh toán thành nhiều đợt như: tiền đặt cọc, thanh toán lần một khi ký hợp đồng, thanh toán đợt cuối khi sang tên xong.


Bạn nên liên hệ với phòng công chứng để được tư vấn đầy đủ và soạn thảo văn bản đặt cọc chuẩn chỉnh.

Cách phòng tránh lừa đảo nhà đất #4:  Lưu ý khi ký hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng sẽ do phòng công chứng soạn thảo dựa trên hồ sơ bạn cung cấp và các thỏa thuận của hai bên mua và bán. Khi ký hợp đồng và bạn giao tiền thì bên bán giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ tùy thân khác mỗi loại 3 bản chứng thực. Lúc này, bạn nên lập văn bản giao nhận viết tay, có người làm chứng.

Cách phòng tránh lừa đảo nhà đất #5:  Lưu ý khi làm thủ tục sang tên

Trong vòng 10 ngày kể từ khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng, bạn cần đăng ký trước bạ sang tên nhà đất tại bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký nhà và đất thuộc UBND cấp quận/ huyện.

Sau khoảng 10-15 ngày, bạn sẽ theo giấy hẹn đến bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký nhà và đất để nhận rồi nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Sau khi nộp thuế, bạn mang biên lai đến bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký nhà và đất, họ sẽ trả kết quả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn.

Tin liên quan

[Xem thêm]