Những sai lầm từ việc "mua nhà chờ tăng giá rồi bán kiếm lời" được liệt kê trong bài viết này là kết quả từ thực tế do các các nhà tài chính và các đại lý mua bán bất động sản tại Úc đưa ra.

Sai lầm thứ nhất: Mua nhà ở sai vị trí

Vị trí là một trong những yếu tố cực kỳ quan trọng bạn nên cân nhắc trước tiên bất kể bạn mua đầu tư hay mua để ở. Trên thực tế, mua nhà sai vị trí hoặc vị trí không tốt là sai lầm số một của nhiều người.

Khi thị trường đang trong thời kỳ sốt đất, những người mua nhà thường sẽ rơi vào trạng thái mua bất cứ thứ gì họ cho là tốt vì lo hụt mất cơ hội, họ có thể mua mà không cân nhắc: một ngôi nhà trên đường lớn, một ngôi nhà ngay phía trước một tòa nhà ồn ào, một ngôi nhà nằm trong hảm sâu không tiện đi lại, hoặc một ngôi nha ngay dưới đường đi của máy bay, đường dây điện cao thế.

Thực tế chỉ ra rằng những bất động sản có vị trí không tốt này thường dễ bán khi thị trường đang sốt nóng. Tuy nhiên, một khi thị trường có dấu hiệu trầm xuống, chúng trở nên khó bán hơn nhiều, và nếu có bán được, chúng cũng sẽ bán không được giá cao như bạn kỳ vọng.

Những khu vực đất tốt, được đánh giá cao với hạ tầng hoàn chỉnh thường đắt tiền hơn. Vì thế, người mua ít tiền thường sẽ chơi canh bạc mua đất ở những vị trí ít có nhu cầu hoặc hạ tầng kém hơn, đi lại xa xôi, bất tiện hơn. 

Theo Rodney McLoughlin, giám đốc Đại lý Mua bán TBAS: "Nhiều khách hàng của tôi mua ở ngoại ô cách thành phố đến 40 km, nhưng sau khoảng 10 năm họ không nhận được sự tăng giá nào. Nhiều người thậm chí mất gần hết tài sản vì giá giảm, bán không được, mà muốn cho thuê lại cũng không xong.

Theo chuyên gia này, mua nhà đất ở vị trí tốt nhất mà bạn có thể chi trả luôn là lựa chọn số một.  

Mua nhà ở vị trí tốt sẽ giúp bất động sản của bạn tăng giá cao trong tương lai

Sai lầm thứ hai: Bỏ qua quy luật cung - cầu

Khi tích lũy được một số tiền lớn, bạn nên mua cùng lúc nhiều bất động sản rẻ tiền, thay vì dồn hết tiền để mua một bất động sản đắt để làm giảm rủi ro, tăng cơ hội có tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

Theo Ben Sum, nhà lập kế hoạch tài chính của Wealthful thì "Điều này không cần thiết". Vị này cho rằng, bạn nên tìm kiếm một bất động sản tốt nhất trong khả năng tài chính của mình, vì nó dễ tiếp cận đến những người mua có thu nhập cao, sẵn sàng trả giá tốt để được ở nơi tốt.

Ngoài ra, theo thời gian, những bất động sản loại này vẫn luôn là loại được tìm kiếm. "Để đánh giá một bất động sản có phải là cơ hội tốt để mua không, bạn nên luôn luôn ghi nhớ khái niệm cung cầu - Cái gì càng hiếm thì giá càng cao", Sum nói. 

"Các gia đình và những người mua nhà khác sẵn sàng trả giá cao để được tiếp cận với những tiện ích sống như gần trường học, dễ dàng đi nhà hàng, cà phê, gần  trung tâm thương mại.... Và vì nguồn cung loại này thường thiếu, nên giá sẽ tăng dần theo thời gian".

Sai lầm thứ ba: Chọn thời điểm sai khi mua nhà đất theo tiến độ dự án 

Bạn đóng tiền mua bất động sản đợt đầu, rồi chờ thanh toán dần các đợt sau, cho đến khi bàn giao nhà. Nếu thị trường chung đang trong giai đoạn tăng trưởng, tài sản của bạn vì thế cũng sẽ tăng dần giá trị cho đến khi xây xong. Nhưng trong một thị trường đi xuống, trầm lắng, xu hướng này sẽ ngược lại.

"Chúng tôi bắt gặp nhiều người mua một bất động sản dự án từ vài năm trước, và giờ thì giá trị giảm dần cho đến lúc hoàn thành", Sum nói. "Điều này có nghĩa họ có thể phải vay mượn để đóng tiền theo tiến độ, mà không sinh lời thêm được đồng nào". 

Sai lầm thứ tư: Không chuẩn bị khi bán lại bất động sản

Nhiều người tin rằng việc mua nhà cũ, sửa chữa nhà rồi bán lại rất dễ dàng và nhanh chóng. Thực tế không dễ như vậy.

"Chúng tôi gặp rất nhiều người mua nhà còn không biết rằng để sửa nó rồi bán lại phải tốn thêm bao tiền", McLoughlin nói. 

Ngoài chi phí này, bạn có thể còn tốn thêm các chi phí khác như giải quyết rắc rối với hàng xóm, xin phép chính quyền sửa chữa cải tạo, và tốn nhiều thời gian hơn bạn tưởng. Người ít kinh nghiệm có thể mua nhà và lâm vào cảnh nợ, thay vì lợi nhuận như họ tưởng. 

Sai lầm thứ năm: Không có kế hoạch rõ ràng

Khi đầu tư bất cứ một loại hình nào thì việc lập kế hoạch, chiến lược bài bản là việc nên làm. Theo chuyên gia McLoughlin, một trong những điều quan trọng nhất khi "mua nhà chờ tăng giá bán lại" đó là phải có kế hoạch rõ ràng với căn nhà của mình, chẳng hạn bạn phải xác định mục đích bạn mua về sửa rồi bán lại ngay, hay bạn sẽ giữ lại nó vài năm sau mới bán. Với mỗi định hướng, bạn cần có kế hoạch cụ thể không sớm thành phá sản.

Khi mua bán bất cứ bất động sản nào cũng cần có kế hoạch rõ ràng

Sai lầm thứ sáu: Dùng đòn bẩy tài chính "vô tội vạ"

Nhiều người mua nhà thường có quan niệm rằng "Tôi có thể dùng đòn bẩy tài chính để sinh lời từ bất động sản - bằng cách dùng tài sản của mình thế chấp để vay tiền, mua thêm căn nhà khác, và lặp lại liên tiếp".

Nhưng theo các chuyên gia bất động sản từ Úc, việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản chỉ hiệu quả khi bạn đầu tư đúng loại bất động sản. Theo đó, sai lầm nhiều người mắc phải đó là dùng đòn bẩy tài chính cho những bất động sản rẻ, vị trí không đẹp. Điều đó khiến họ dễ mắc kẹt ở một tài sản ít giá trị, thậm chí mất giá, nhưng họ vẫn phải trả lãi cho nó. Trường hợp tệ nhất có thể khiến họ rơi vào vòng xoáy bất ổn, thậm chí phá sản. 

Vậy bạn nên làm gì nếu đã dồn tiền vào một bất động sản không thể tăng giá?

Theo Ben Sum - nhà lập kế hoạch tài chính của Wealthful, điều đầu tiên bạn cần làm đó là xin lời khuyên của các chuyên gia. Nếu họ đề xuất bán đi, đừng chần chừ, ngay cả nếu bị lỗ. Bởi sau cùng, đầu tư thành công là biết thời điểm để cắt lỗ. Việc giữ lại ngôi nhà đó chỉ càng tiếp tục khiến bạn mất tiền thêm. 

Ngoài ra, bạn cũng cần hiểu rõ bất động sản nào sẽ có cơ hội tăng giá khi thị trường ấm trở lại. Nói chung, một số bất động sản không thể trở lại giá vốn, đặc biệt khi chúng thuộc diện ít có nhu cầu, khó cho thuê, và ở khu vực tăng trưởng thấp. Tất cả đều quay trở lại với việc mua đúng vị trí.