Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng hiện khá phổ biến vì giá rẻ hơn so với các giao dịch thông thường. Bằng cách mua bán này, người bán sẽ tránh được việc bị ngân hàng phát mãi tài sản khi mất khả năng trả nợ và người mua thấy yên tâm hơn khi giấy tờ pháp lý đã được ngân hàng kiểm tra khi đồng ý nhận thế chấp.

Dù có một số lợi ích nhất định nhưng mua bán nhà ở thế chấp ngân hàng vẫn có nhiều rủi ro, sau đây là những điều cần biết khi bạn muốn mua nhà, đất đang thế chấp ngân hàng.

Những rủi ro khi mua nhà, đất đang thế chấp ngân hàng

Thường thì người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. Do đó phải tìm hiểu kỹ lưỡng chủ người bán nhà đất có đáng tin hay không, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Khi mua nhà, người mua có quyền được yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ những giấy tờ pháp lý liên quan tới căn nhà hoặc giấy tờ chứng minh nhà, đất đang thế chấp ở ngân hàng như: Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng thế chấp, Biên bản giao nhận tài sản thế chấp,…. Nếu phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, người mua phải cân nhắc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá hời mà “đánh liều”.

Khi mua bán nhà đất thế chấp thì quy trình như sau: Bên mua chuyển tiền cho bên thế chấp (tức bên bán nhà) để chuyển tiền vào Ngân hàng rồi tiến hành thủ tục giải chấp. Tiếp theo, hai bên sẽ đi công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng và bàn giao nhà, đất theo quy định. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp sau khi ngân hàng đã làm thủ tục giải chấp, người bán tráo trở lật kèo, không công chứng các loại giấy tờ cần thiết để chuyển nhượng cho người mua nhà. Vì thế, khi việc mua bán nhà, đất thế chấp không được pháp luật bảo vệ, nếu người bán cố tình vi phạm, chắc chắn phần thiệt người mua phải lãnh chịu.

Quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng

Theo quy định về pháp luật dân sự, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Theo quy định Khoản 8 Điều 320 và Khoản 4,5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp (chủ nhà) không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được được bên thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Theo những căn cứ pháp lý trên, khi chủ sở hữu mang tài sản của mình đi thế chấp thì sẽ không được bán cho người khác trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ sở hữu sẽ được thực hiện quyền mua bán chuyển nhượng. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và phải có sự đồng ý của Ngân hàng nhận thế chấp cho các bên giao dịch.

Cách thức mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Hai bên mua bán muốn thực hiện giao dịch thì có thể lựa chọn thanh toán số tiền còn lại mà bên bán đang nợ cho Ngân hàng để nhận lại bản chính giấy tờ pháp lý của nhà, đất đang thế chấp để thực hiện thủ tục mua bán chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Sau đây là ba cách thức có thể thực hiện:

Cách 1: Bên bán dùng tiền của mình để thanh toán số tiền nợ còn lại cho Ngân hàng, nhận lại bản chính giấy tờ pháp lý nhà đất, tiến hành thủ tục xóa thế chấp và ra công chứng mua bán chuyển nhượng như bình thường.
Cách 2: Nếu Bên bán không đủ khả năng để thanh toán số tiền còn nợ thì bên bán cùng với bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng.

Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp, ra thông báo giải chấp nhà đất và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

Cách 3: Bên bán thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp. Bên bán sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua.

Thủ tục mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

Bước 1: Sau khi Ngân hàng nhận đủ tiền sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao bản chính giấy tờ pháp lý nhà đất cho bên mua, thường sẽ gồm các giấy tờ sau: Đơn yêu cầu xóa thế chấp, Thông báo giải chấp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Thông báo lệ phí trước bạ,…

Bước 2: Bên bán tự thực hiện hoặc Bên mua có thể nhận ủy quyền từ bên bán để thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm (xóa thế chấp) tại Văn phòng đăng ký đất đai, thời gian thực hiện thủ tục này thường là 01 ngày làm việc.

Bước 3: Sau khi nhận kết quả Giấy chứng nhận đã xóa thế chấp thì bên mua và bên bán tới Phòng công chứng, Văn phòng công chứng để ký công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận ban đầu và nhận giấy tờ bản chính của nhà, đất.

Bước 4: Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục khai thuế ở Chi cục thuế và sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng là giao dịch luôn chứa nhiều rủi ro, người mua phải cẩn trọng, tỉ mỉ từng khâu. Để đảm bảo cho việc mua bán nhà đất, các giấy tờ liên quan cần được công chứng, người mua nên nhờ chuyên gia, thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro.