1. Tiền sử dụng đất là gì?

Thế nào là giao đất có thu tiền sử dụng đất? Theo quy định tại Khoản 21, Điều 3 Luật đất đai 2013, tiền sử dụng đất là tiền mà người sử dụng đất cần trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao:

- Đất có thu tiền sử dụng đất

- Đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Đất công nhận quyền sử dụng đất

Quy định thời điểm xác định giá thu tiền sử dụng đất là khi bạn được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Thu tiền sử dụng đất theo quy định mới nhất

Đối tượng nộp tiền sử dụng đất

Các trường hợp thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất bao gồm:

a. Đối tượng được Nhà nước giao đất cho các mục đích:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở

- Tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư xây dựng

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để đầu tư xây dựng

Tiền sử dụng đất là gì? Các đối tượng cần nộp tiền sử dụng đất

b. Người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang trong trường hợp:

- Đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được phép chuyển làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

- Giao đất nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

- Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

- Đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được cho thuê nay chuyển sang làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa, việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

c. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Trong đó:

- Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước 15/10/1993, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai;

- Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004;

- Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.

Quy định thu tiền sử dụng đất có nhà ở ổn định từ trước ngày 15/10/1993

Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ với các quy định mới về nộp thu tiền sử dụng đất trước năm 1993 gồm:

- Không vi phạm pháp luật đất đai

Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với đất có nhà ở ổn định trong hạn mức từ trước ngày 15/10/1993. 

Cách tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức là nộp 50% tiền sử dụng đất cho đất vượt hạn mức xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất hay phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Vi phạm pháp luật đất đai

Cách tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất là nộp 50% tiền sử dụng đất với phần diện tích trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Đất vượt hạn mức giao đất nộp 100% tiền sử dụng đất.

- Thu tiền sử dụng đất cấp trái thẩm quyền

Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất thì không phải nộp tiền. Nếu không có giấy tờ chứng minh, cách tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ là cần nộp 40% tiền sử dụng với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Nộp 100% tiền sử dụng đất với phần diện tích vượt hạn mức giao đất.

Thu tiền sử dụng đất có nhà ở ổn định từ trước ngày 15/10/1993

Quy định về đóng tiền sử dụng đất có nhà ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến 1/7/2004

Nộp tiền sử dụng đất theo quy định sau:

- Không vi phạm pháp luật đất đai

Đất có nhà ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 nộp 50% tiền sử dụng đất cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Nộp 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở. 

- Vi phạm pháp luật đất đai

Nộp 100% tiền sử dụng đất trong hạn mức theo giá đất quy định tại Bảng giá đất và 100% tiền sử dụng đất vượt hạn mức nếu có.

Xem thêm các quy định về  luật xây dựng mới nhất cập nhật trên ancu.me.

Thu tiền sử dụng đất có nhà ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến 1/7/2004

- Thu tiền sử dụng đất cấp trái thẩm quyền

Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất thì không phải nộp tiền. Nếu giấy tờ chứng minh nộp tiền thấp hơn mức thu tiền sử dụng đất theo luật đất đai 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền, phần diện tích đất còn lại thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu không có giấy tờ chứng minh, cần nộp 50% tiền sử dụng với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. Nộp 100% tiền sử dụng đất với phần diện tích vượt hạn mức giao đất.

3. Các đối tượng được miễn giảm tiền sử dụng đất

Trường hợp nào được miễn giảm tiền sử dụng đất? Thông tư Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định điều kiện, chính sách về miễn giảm tiền sử dụng đất cho người có công, đối với hộ nghèo, thương binh được miễn giảm tiền sử dụng đất, thân nhân liệt sỹ,... 

Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất cụ thể gồm:

 “Điều 11. Quy định về miễn tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.

3. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

4. Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

…”

Các trường hợp giảm tiền sử dụng đất với mức giảm theo nguyên tắc:

“ Điều 12. Quy định về giảm tiền sử dụng đất

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

…”

4. Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất phải nộp

Theo Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP, quy định về cách tính nộp tiền sử dụng đất 2019 của dự án nhà chung cư, nhà ở xã hội, đất phi nông nghiệp, hộ gia đình, cá nhân được tính như sau:

a. Trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá thì cách tính thuế nộp tiền sử dụng đất là số tiền trúng đấu giá.

b. Trường hợp không thông qua đấu giá

Luật đất đai 2013 căn cứ cách tính thu tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ dựa trên diện tích đất giao, mục đích sử dụng đất và giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

Công thức tính tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất - Tiền sử dụng đất được giảm nếu có - Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất nếu có

Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất phải nộp

- Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở, giá đất được tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

- Nếu đất chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền thuế sử dụng đất tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

- Các phương pháp, cách tính chi phí giá tiền sử dụng đất chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở thì quy định về giá tính tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp…   

- Việc xác định diện tích đất trong hạn mức trong cách tính tiền sử dụng đất ở phải đảm bảo mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì theo pháp luật về thu tiền sử dụng đất là  cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.

- Công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được giao đất cho nhiều đối tượng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng được quy định cụ thể và chi tiết tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất.

- Nếu được giao đất nhưng không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ ghi trong dự án thì người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất được tính bằng tiền thuê đất hằng năm.

5. Quy trình thủ tục nộp tiền sử dụng đất

Thủ tục tính tiền sử dụng đất, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.

Hồ sơ nộp tiền sử dụng đất:

- Tờ khai tiền sử dụng đất.

- Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có).

- Giấy tờ quy định tại Điều 8 Thông tư  liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016  đối với trường hợp có các khoản được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật.

Trình tự thủ tục nộp đóng tiền sử dụng đất:

Căn cứ hồ sơ địa chính do văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên môi trường; quyết định của UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, cơ quan thuế sẽ xác định tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho hộ gia đình, cá nhân trong thời hạn 5 ngày làm việc.

Tải mẫu thông báo tiền sử dụng đất: download.

Hướng dẫn kê khai ghi mẫu tờ khai tiền sử dụng đất 2019: download.

Quy trình thủ tục nộp tiền sử dụng đất cùng mẫu tờ khai

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, bạn phải nộp giá trị nộp tiền sử dụng đất 50% đến thẩm quyền thu tiền sử dụng đất  theo Thông báo.

Trong vòng 60 ngày tiếp theo, bạn phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo luật thuế thu tiền sử dụng đất.

Quá thời hạn thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo cách tính phạt chậm nộp tiền sử dụng đất quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.

Trường hợp đang sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

6. Thủ tục xin miễn giảm tiền sử dụng đất

Hồ sơ xin miễn giảm tiền sử dụng đất

Các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

1 - Văn bản, giấy đề nghị được miễn giảm tiền sử dụng đất (nêu rõ diện tích, lý do miễn, giảm).

Tải tờ trình, mẫu đơn xin miễn giảm tiền sử dụng đất lần đầu đối với người có công, hộ nghèo, thương binh,...  tại đây.

2 - Bản sao công chứng giấy tờ chứng minh thuộc một trong các chế độ miễn giảm tiền sử dụng đất như: 

Giấy tờ chứng minh là người có công với cách mạng; sổ hộ nghèo; hộ khẩu thường trú hoặc xác nhận của UBND cấp xã cho đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng biên giới hải đảo; 

Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội được miễn giảm tiền sử dụng đất, cần có văn bản chấp thuận đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư;

Đối với đất xây dựng nhà ở cho người phải di dời do thiên tai, cần có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền không được bồi thường, hỗ trợ di chuyển tại nơi phải di dời.

3 - Các giấy tờ có liên quan về thửa đất nếu có

Cần mang theo chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân khi nộp hồ sơ. 

Thủ tục hồ sơ xin miễn giảm tiền sử dụng đất

Trình tự thủ tục miễn giảm tiền sử dụng đất

Chú ý nộp hồ sơ xin miễn, giảm tiền sử dụng đất cùng lúc với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy trình miễn giảm tiền sử dụng đất như sau:

1 - Nộp hồ sơ:

Nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu điện đến một trong những thẩm quyền quyết định xét miễn giảm tiền sử dụng đất sau:

+ Cơ quan thuế nơi có đất: Dành cho tổ chức kinh tế (cần nộp trong thời hạn 15 ngày từ ngày nhận quyết định giao đất).

+ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện: Dành cho hộ gia đình, cá nhân.

2 - Giải quyết yêu cầu (15 ngày làm việc từ ngày nhận được hồ sơ):

+ Với tổ chức kinh tế:

Cơ quan thuế xác định và ban hành quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất căn cứ hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất.

+ Với hộ gia đình, cá nhân:

Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng cho cơ quan thuế. Cơ quan thuế dựa vào hồ sơ để quyết định việc miễn giảm tiền sử dụng đất.

Trên đây là thông tin tiền sử dụng đất là gì, được tính như thế nào, thủ tục kê khai nộp tiền sử dụng đất, đối tượng nào được miễn giảm tiền sử dụng đất, cách tính miễn giảm với văn bản thông tư hướng dẫn, quy định mới và mẫu quyết định miễn giảm tiền sử dụng đất để bạn tham khảo.

Tham khảo:  Thuế trước bạ, phí sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.