Trường hợp mua chung cư mà chưa nhận được sổ hồng ngay không phải quá hiếm hoi. Trong trường hợp đang chờ nhận sổ hồng mà vì một lý do gìđó bạn phải bán căn chung cư đấy gấp, bài viết sau đây sẽ tư vấn cho bạn cách bán chung cư chưa có sổ hồng hợp pháp, đúng quy trình. 

Cơ sở nào để bán chung cư chưa có sổ hồng?

Sổ hồng hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành có thể nói là tờ giấy "vô cùng quyền lực", là cơ sở để xác định quyền sở hữu và là căn cứ thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất.

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua. Hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì chủ đầu tư phải tiến hành làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua.

Nhưng không phải lúc nào mọi chuyện đều diễn ra như mong đợi. Thực tế có khá nhiều trường hợp người mua chung cư phải đợi rất lâu mới được chủ đầu tư cấp sổ. Điều này gây rất nhiều khó khăn nếu người mua có nhu cầu bán hoặc cầm cố ngân hàng.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở năm 2014, để bán được chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Lúc này, căn hộ chung cư chưa có sổ hồng sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Nhiều trường hợp mua căn hộ chung cư bị chậm giao sổ gây khó khăn rất lớn nếu muốn bán hoặc cầm cố

Các bước bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Tất nhiên, việc đầu tiên phải làm là bạn và người mua căn hộ chung cư phải trao đổi để đạt được các thỏa thuận, thống nhất về Giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên….

Sau đó, người bán sẽ tiến hành lập đơn đề nghị chủ đầu tư cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đơn xin này cần đính kèm bản sao hợp đồng mua bán, chứng minh thư, hộ khẩu bên mua.

Tiếp đó, sau khi nhận được đơn của bạn, chủ đầu tư sẽ tiến hành rà soát, kiểm tra để xem việc thanh toán căn hộ đã hoàn tất, có bị chậm tiến độ, có vướng mắc, vấn đề gì hay không... Nếu không có vấn đề phát sinh thì chủ đầu tư sẽ chấp thuận cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 2: Tiến hành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Căn cứ Điều 33 - Thông tư 19/2016/TT-BXD, theo đó bên mua và bên bán sẽ tiến hành soạn thảo thành văn bản có nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Trong đó sẽ ghi rõ các thỏa thuận mà bạn đã thống nhất với người mua trước đó như: Mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên... Văn bản này cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

Bên cạnh đó, bạn và người mua cũng cần chuẩn bị thêm một số giấy tờ cần thiết khác khi tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng căn hộ chung cư:

• Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người bán và chủ đầu tư

• Biên bản làm việc giữa chủ đầu tư và hai bên tham gia chuyển nhượng hợp đồng mua bán (Bạn và người mua)

• Thông báo của chủ đầu tư về việc bên bán đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán…

Thay vì tiến hành thủ tục sang tên sổ, đối với căn hộ thiếu sổ hồng sẽ tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Bước 3: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan

Sau khi tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán cũng các giấy tờ cần thiết khác. Một trong hai bên người bán và người mua (tùy theo thỏa thuận giữa bạn va người mua)phải tiến hành đóng các khoản lệ phí, thuế như thuế thu nhập cá nhân.

Mức thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tính tương tự như khi giao dịch mua bán nhà đất bình thường:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong trường hợp, giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh, Thành phố quy định thì sẽ căn cứ vào bảng giá nhà đó để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

• Hoá đơn VAT các đợt thanh toán

• Chứng minh nhân dân của bên nộp thuế

Bước 4: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng

Trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận các giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và nộp đầy đủ thuế, phí từ bạn và người mua. Chủ đầu tư sẽ tiến hành xác nhận và gửi cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ sau:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

• Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng

• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân

• Biên bản bàn giao nhà

Vì không có sổ hồng nên quá trình mua bán rất dễ xảy ra rủi ro, bạn và người mua nên tuân thủ quy trình trên và tìm hiểu kỹ thông tin trước khi giao dịch