Khi đầu tư đất nền, nhiều người vì mong muốn sinh lợi cao nên thường chọn mua đất rồi chờ tách thửa. Nhưng thực tế đầu tư kiểu này tồn tại rất nhiều rủi ro, vì khi chưa tách thửa sẽ không được tiến hành thủ tục sang tên hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mua đất chờ tách thửa: Sinh lời cao luôn đi kèm với rủi ro lớn

Vốn là hồi đầu năm 2018, tôi có anh bạn gom góp được ít tiền, tập tễnh đầu tư nhà đất hy vọng kiếm được chút đỉnh. Chả biết nghe ai xúi, ai bảo anh quyết định xuống cọc 100 triệu đồng mua nền một mảnh đất chưa tách thửa, vị trí nằm trong hẻm xe hơi, lưu thông khá thuận tiện.

Mới đầu anh cũng khá lưỡng lự nhưng nghe chủ đất rủ rỉ về khả năng sinh lời cực cao sau khi tách thửa. Cùng lời hứa chắc nịch sẽ giao sổ riêng cho anh vào tháng 9/2018 nên anh cũng bùi tai.

Nhưng rốt cuộc chủ đất hẹn lần hẹn lượt, dùng dằn mãi đến tháng 3/2019 vẫn chưa thể ra sổ vì đất còn vướng pháp lý. Giá đất khu này thì một năm đã tăng cao vùn vụt, lên tới mấy trăm triệu mà vốn của anh vẫn chôn tại đó. Vì chưa ra sổ đồng nghĩa với việc chả thể mua bán gì được. Đòi tiền cọc, tiền đền bù theo hợp đồng thì chủ đất cứ chai lì không chịu trả.

Đầu tư mua đất chờ tách thửa tồn tại rủi ro rất lớn. Tuy vậy vì giá rẻ nên nhiều người vẫn chọn hình thức này

Dùng dằn mãi, cuối cùng không muốn theo đuổi một dự án đầu tư vô vọng, cộng với ngại kiện tụng phiền phức, mất thời gian, anh đành méo mặt chấp nhận khoản tiền cọc mất đi 30%. Và không có một khoản bồi thường nào khác.

Thực tế, đây là một trong số ít các trường hợp gặp rủi ro khi đầu tư vào đất nền chưa tách thửa. Thường là do các vướng mắc về pháp lý, hoặc tranh chấp phát sinh giữa các cá nhân đồng sở hữu.

3 trường hợp rủi ro thường gặp khi mua đất chờ tách thửa:

1. Rủi ro khi mua đất chưa tách thửa: Đất không thể ra sổ

Tất nhiên, khi đầu tư vào đất nền chưa tách thửa, mục tiêu được hướng đến chính là ra được sổ riêng. Từ đó có thể bán để kiếm lời. Và rủi ro lớn nhất bạn có thể gặp phải đó chính là đất không thể ra sổ được như trường hợp anh bạn tôi ở trên.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia bất động sản, vì đây là dòng sản phẩm giá rẻ, vừa túi tiền nên thường được những người mới đầu tư hoặc vốn ít hướng tới. Nhưng loại hình này cũng tồn tại rủi ro rất lớn, người mua bắt buộc phải chờ đợi, thậm chí dựa vào sự may rủi vì để có thể tách được thửa phụ thuộc khá nhiều vào pháp lý riêng của từng địa phương, vào từng thời điểm khác nhau.

Và nếu đất không thể tách thửa, ra sổ được thì người mua xác định là bị chôn vốn dài lâu. Vì không có sổ đồng nghĩa với không thể mua bán, trao đổi gì được.

Để ra tách thửa, ra sổ riêng phụ thuộc khá nhiều vào các quy định riềng của từng địa phương

2. Rủi ro khi mua đất chưa tách thửa: Phụ thuộc vào những người đồng sở hữu

Khi đầu tư mua đất chưa tách thửa có nghĩa là cũng sẽ có nhiều người khác cùng tham gia giống như bạn, mỗi người một phần trên mảnh đất chung đó. Và khi đó, vì chưa thể ra sổ riêng, nên mảnh đất đang là sở hữu chung của nhiều người. Mỗi cá nhân tham gia đều sẽ có quyền hạn và nghĩa vụ tương đương nhau đối với mảnh đất đó.

Trong trường hợp bạn muốn chuyển nhượng hoặc sử dụng đất vào mục đích khác thì cần thông qua những người đồng sở hữu khác và phải có sự chấp thuận của họ. Và mâu thuẫn, tranh chấp sẽ dễ phát sinh từ vấn đề này.

3. Rủi ro khi mua đất chưa tách thửa: Bên bán đất lật kèo

Đây cũng là một vấn đề thường xảy ra khi mua đất tách thửa. Tuy đã có hợp đồng đặt cọc hẳn hoi nhưng khi đất tăng giá cao, trường hợp người bán "lật kèo"không bán nữa vì muốn bán cho người khác với giá cao hơn là hoàn toàn có thể xảy ra.

Thậm chí, họ chấp nhận đền bù hợp đồng đặt cọc nếu số tiền đền bù này không quá lớn. So với việc bán được đất ở giá mới thì con số đền bù này chẳng thấm vào đâu.

Người đầu tư nên chú ý hợp đồng đặt cọc để giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra

Vậy làm sao để tránh rủi ro khi mua đất chờ tách thửa?

• Kiểm tra kỹ điều kiện tách thửa đất: Việc tách thửa đất phụ thuộc khá nhiều vào các quy định của từng địa phương theo từng thời điểm. Nên tốt nhất, người đầu tư nên chủ động tìm hiểu các thông tin xem miếng đất mình đang nhắm tới có đủ điều kiện tách thửa hay không. Chứ đừng chỉ tin vào lời chủ đất hay cò đất.

• Xem xét kỹ điều khoản đền bù hợp đồng đặt cọc: Đối với trường hợp mua đất chờ tách thửa thì hợp đồng đặt cọc dường như là công cụ duy nhất để giúp người đầu tư tránh được rủi ro. Vì vậy cần xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng này. Tốt nhất để tránh người bán "lật kèo" nên có một mức đền bù hợp đồng cao, có thể là gấp hai, ba lần tiền cọc.