Khi tiến hành mua bán nhà đất, người mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ để chứng minh giá trị pháp lý của bất động sản đang được giao dịch, nhằm hạn chế tối đa được rủi ro có thể xảy ra. Vậy người mua nhà cần biết những giấy tờ pháp lý gì khi giao dịch mua bán nhà đất?

Quy định của pháp luật đối với mua bán bất động sản

Người mua nên mua nhà có đủ giấy tờ chứng minh tính pháp lý của bất động sản đó.

Người bán nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý để giao dịch mua bán nhà đất diễn ra thuận lợi và nhanh chóng.

Đủ pháp lý là điều kiện tiên quyết cho một giao dịch an toàn

Để có thể tiến hành giao dịch, nhà đất phải đáp ứng được những điều kiện sau:

Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật.

Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Không có tranh chấp về quyền sở hữu.

Đất còn trong thời hạn sử dụng.

Bạn có thể yêu cầu được xem xét, kiểm tra các giấy tờ chứng minh dự án hoặc nhờ các chuyên gia về luật hoặc kiểm định đi cùng để có thể an tâm hơn thực hiện các bước tiếp theo trong mua bán nhà đất.

Hãy nhớ, "ĐỦ PHÁP LÝ, ĐỦ AN TOÀN".

"Phải" kiểm tra tính pháp lý trước khi xuống tiền

Sau khi đến xem nhà, trao đổi về giá bán và đồng ý mua nhà thì bạn nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý của ngôi nhà, chung cư hoặc đất ... mà bạn định mua bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất, quy hoạch, giấy tờ chứng minh đã nộp đủ khế đất, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện để được bán, được cho thuê,….

Nếu như chủ nhà né tránh vấn đề này thì bạn phải thật cẩn thận, tránh mua phải bất động sản thiếu giấy tờ pháp lý hoặc có vấn đề về pháp lý để tránh "mang họa" về sau. 

Tuy nhiên, việc tự mình kiểm tra thông tin là chưa đủ, vì vậy bạn cần đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền của địa phương để xin kiểm tra thông tin. Những thông tin bạn kiểm tra thường là:

• Quy hoạch (nếu có).

• Tranh chấp bất động sản (nếu có).

• Quyền sở hữu bất động sản của người bán.

• Quyền thừa kế.

• Người bán có đang trong thời gian thi hành án,...

• Cùng một số vấn đề khác mà bạn nghi ngờ.

Người mua có thể hỏi những thông tin này ở UBND địa phương, cơ quan Tài nguyên và Môi trường quận, huyện; văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận, huyện,…

Để có thể thuận tiện trong việc xin cung cấp thông tin tại các cơ quan chính quyền, bạn nên liên hệ với người bán để được ủy quyền, sau đó mới tiến hành lấy thông tin. Sau khi kiểm tra tại cơ quan Nhà nước, bạn nên tham chiếu lại lần nữa để tránh sai sót dù chỉ là nhỏ nhất.

Ngoài ra, bạn cũng có thể kiểm tra thông tin từ những người hàng xóm xung quanh ngôi nhà những thông tin thiết yếu về mảnh đất đó như; đất có tranh chấp hay không, đất được hưởng thừa kế hay mua lại, đất đã được rao bán bao lâu, biến động về giá của mảnh đất,…Hơn nữa việc trò chuyện với hàng xóm cũng như là lời "chào hỏi" trước khi bạn chuyển tới ngôi nhà.

3 bước cơ bản khi mua nhà

     1. Đặt cọc và thống nhất giao dịch mua nhà

Mức cọc sẽ do hai bên thương lượng sao cho phù hợp, thông thường là 10%.

     2.  Ký kết hợp đồng mua bán và công chứng

• Đối với căn hộ/nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua và chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán và thanh toán theo tiến độ của dự án. Các khoản thuế sẽ được tính vào tổng giá bán và nhận sổ hồng khi dự án được hoàn thiện.

• Đối với việc mua bán nhà đất riêng giữa 2 cá nhân thì sau khi đặt cọc khoảng 1 tuần hoặc thời gian thương lượng giữa hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng và người mua sẽ trả 100% giá trị hợp đồng cho bên bán sau khi trừ đi khoản đặt cọc trước đó.

     3. Thuế và phí

• Người mua sẽ đóng thuế trước bạ là 0,5% giá trị bất động sản.

• Người bán sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân là 2%. Trong trường hợp đây là bất động sản duy nhất thì sẽ được miễn giảm thuế này.

• Các loại phí khác như phí công chứng, thẩm định, phí địa chính (nếu có).

Sau khi hoàn thành 3 bước trên, người mua sẽ kết thúc quá trình mua nhà của mình.

7 điểm không thể bỏ qua trong hợp đồng mua bán

Trước khi ký hợp đồng mua bán, bạn không thể bỏ qua 6 điểm sau để tránh xảy ra tình trạng tranh chấp, kiện tụng nếu xảy ra vấn đề. Cụ thể như sau:

• Giá mua cần được ghi trong hợp đồng mua bán đúng với thỏa thuận trước đó.

• Diện tích mua.

• Tiền cọc đã cọc trước đó cho bên bán.

• Xây dựng

Nếu là nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà dự án thì cần xem xét thời hạn xây dựng chính xác hoặc vấn đề khác như có được xây dựng thêm và các loại phí xây dựng (nếu có).

• Ngày bàn giao nhà

• Phương thức và tiến độ thanh toán.

Với bất cứ một giao dịch bất động sản nào, người mua nên có thói quen 'check list' các thông tin pháp lý cần thiết trước - trong - khi bàn giao dự án. Đây cũng là cơ sở để tiến hành tra cứu. Với những khách hàng chưa có kinh nghiệm, có thể đến cơ quan nhà nước hoặc lên mạng kiểm tra thông tin. Một đầu mối thông tin khác là những người từng mua bất động sản trước đây, họ có thể cung cấp các kinh nghiệm thực tế nhất trong mua bán sản phẩm. Với những người có tài chính tốt hoặc mua bất động sản giá trị lớn, nên mời chuyên gia hoặc luật sư trước khi giao dịch để đảm bảo an toàn.