Sử dụng đòn bẩy bất động sản: Cơ hội hay rủi ro (Phần cuối)

31-07-2020, 12:11 | Thị trường 24h |

[/i]

Sử dụng đòn bẩy bất động sản: Cơ hội hay rủi ro (Phần cuối)




Có rất nhiều lý do khiến tôi chần chừ tại một số giai đoạn trước đó, như về nhu cầu của bản thân, vì sự bận rộn trong công việc và cuộc sống, vì tôi muốn ưu tiên đầu tư vào một số sản phẩm khác. Ở đây, điều tôi có thể nói từ câu chuyện của mình thực ra không phải bạn nên làm cái gì sớm, cái gì trễ, mà đơn giản là ở thời điểm bạn thấy muốn đầu tư, bạn sẵn sàng vay mua. 

MC Trần Quốc Khánh được biết đến nhiều trong các chương trình về đầu tư, kinh tế và khởi nghiệp. Đằng sau ánh đèn sân khấu anh cũng chính là một nhà sản xuất chương trình, một nhà đầu tư và là một nhà quản lý doanh nghiệp. Chia sẻ với Propzy, MC Quốc Khánh cho biết cũng từng vay mua bất động sản, và khá lạc quan về công cụ tài chính này. Tuy nhiên theo anh, việc vay mua không đồng nghĩa với việc phải có những “chỉ tiêu” quá chặt chẽ về việc phải lời bao nhiêu, trong bao lâu? Điều quan trọng là phải thực sự kiên trì, và thực sự sẵn sàng với việc mua một bất động sản bằng công cụ tài chính đòn bẩy.




Tôi không chọn kênh vay mua khi còn quá trẻ. Thú thực thì chính tôi trong một số giai đoạn cũng nghĩ là nếu mình suy nghĩ đến việc vay mua sớm hơn, thì chắc chắn giờ đây, tôi có thể sẽ thành công nhiều hơn ở khía cạnh tài chính. 

Có rất nhiều lý do khiến tôi chần chừ tại một số giai đoạn trước đó, như về nhu cầu của bản thân, vì sự bận rộn trong công việc và cuộc sống, vì tôi muốn ưu tiên đầu tư vào một số sản phẩm khác. Ở đây, điều tôi có thể nói từ câu chuyện của mình thực ra không phải bạn nên làm cái gì sớm, cái gì trễ, mà đơn giản là ở thời điểm bạn thấy muốn đầu tư, bạn sẵn sàng vay mua. 



Sở hữu bất động sản là ước mơ của nhiều cá nhân. Có người thì muốn đơn thuần là muốn “an cư lập nghiệp”, một số khác tham vọng hơn lại kỳ vọng có thể kiếm lời. Tôi nghĩ chúng ta đều có những thời điểm mà bản thân nhận ra mình muốn gì, và tự khắc sẽ có quyết định sao cho thật phù hợp. 



Có nhiều lý do khiến chúng ta phải lo ngại về thị trường hiện tại. Diễn biến của dịch bệnh COVID-19 hay những thứ như “lời nguyền” 10 năm. Nếu ai quan tâm tới thị trường, sẽ phải luôn nhớ tới thời điểm bong bóng xảy vào năm 2008. Lúc này nền kinh tế thế giới và Việt Nam đều gặp khủng hoảng, và bong bóng bất động sản đã vỡ tại nhiều nơi. Đây cũng là thời điểm tôi trở về nước sau một thời gian du học. Chứng kiến câu chuyện này khiến cá nhân tôi luôn phải tự hỏi, vì sao nhiều nhà đầu tư lại đi xa tới vậy? Lao đầu vào những cơn sốt đất, vào những sản phẩm mà chính bản thân cũng chưa hề nắm rõ về giá trị của chúng. 

Chúng ta luôn phải biết học hỏi từ những sai lầm trước đó. Dù là sai lầm của chúng ta hay người khác. Vấn đề ở đây là gì, bạn mua bất động sản là bạn nhận được một sản phẩm hữu hình. Và bạn phải cảm thấy thỏa mãn với sản phẩm hữu hình đó. Nếu chẳng may sản phẩm bị sụt giảm giá thì bạn vẫn đang sở hữu một sản phẩm bạn thấy chúng có giá trị. Giá trị để làm nông nghiệp, giá trị để mở cơ sở kinh doanh, hay đơn giản là giá trị để ở.



Sự phát triển của nền kinh tế thị trường luôn phải đi theo đồ thị hình sin. Và nếu chúng ta chẳng may đang mua ở khúc mà đồ thị đi xuống, thì hoàn toàn vẫn có thể lạc quan vì chúng có thể phục hồi. Nhưng quan trọng nhất, cá nhân mỗi người phải biết rằng sản phẩm của mình mua có giá trị tốt hay không. 




Mua bất động sản hình thành trong tương lai sẽ rẻ hơn so với chi phí đã hoàn thiện. Vì sao, vì mức phí chênh lệch đó chính là khoản rủi ro mà mỗi cá nhân phải gánh khi chọn đồng hành cùng một đơn vị chủ đầu tư nào đó. Đây là một phương án, nhưng để giảm rủi ro, phải biết cách kiểm tra năng lực của đơn vị chủ thầu. Chúng ta phải biết dự án mình mua đang nằm trên 1 quỹ đất như thế nào? Quỹ đất đó đã hợp lệ để xây dựng hay chưa? Chúng ta cũng cần nắm những thông tin về tài chính của doanh nghiệp, xem họ có nợ xấu khó trả hay không, xem họ có năng lực tài chính như thế nào, huy động vốn từ đâu. Cụ thể là xem sức khỏe tài chính của một doanh nghiệp.


Nhận thông tin từ môi giới dịch vụ cũng là một phương pháp. Nhưng mình nghĩ chúng ta dù sao cũng nên tự mình kiểm tra. Có rất nhiều nguồn thông tin, bạn có thể tìm kiếm trên các trang báo. Trên những group tại các trang mạng xã hội, họ có Review dự án, Review cả chủ thầu. Nếu chủ thầu từng có tiền lệ xấu về pháp lý, hay sức khỏe tài chính, thì rất có thể sẽ có thông tin tại những nền tảng kể trên. Trong bối cảnh hiện tại, những thông tin mà nhà đầu tư có được từ Internet đôi khi quá nhiều. Và dù nhiều đôi lúc cũng chưa đủ chất lượng. Thậm chí còn có tình trạng nhà đầu tư bị rối bời giữa ma trận thông tin, khi nơi bảo chủ đầu tư này tốt, nơi khác lại nói điều ngược lại. 

Nếu gặp phải tình trạng này, cách tốt hơn nữa là phải nhờ vào chính bản thân. Nhờ vào mối quan hệ thân quen là những người có quan hệ với mình và có kiến thức về thị trường. Tiếp theo đó là có thể tự theo dõi thông tin bằng các bảng báo cáo tài chính doanh nghiệp. 

Đối với các các doanh nghiệp đã lên sàn, họ sẽ phải phát hành báo cáo tài chính theo quý theo năm. Rất dễ để tìm thấy các bản báo cáo trên các website doanh nghiệp, các trang thông tin về tài chính, website của sàn giao dịch chứng khoán. Điều mà chúng ta cần là đọc chúng thật kỹ, xem doanh nghiệp năm nay thu bao nhiêu, chi bao nhiêu, có lãi không, lãi suất đến từ đâu, có vay nợ hay không, tỷ lệ sở hữu có điều gì bất thường?

Đôi khi chúng ta đọc báo, sẽ thấy những thông tin về doanh nghiệp này doanh thu khủng, doanh nghiệp kia tăng lợi nhuận. Nhưng điều đó chưa chắc đã là dấu hiệu của một doanh nghiệp “ăn nên làm ra”. Vì đôi khi doanh thu, lợi nhuận không đến từ các hoạt động kinh doanh nòng cốt, mà từ những việc khác như thanh lý tài sản chẳng hạn!


Nhận thông tin từ môi giới dịch vụ cũng là một phương pháp. Nhưng mình nghĩ chúng ta dù sao cũng nên tự mình kiểm tra. Có rất nhiều nguồn thông tin, bạn có thể tìm kiếm trên các trang báo. Trên những group tại các trang mạng xã hội, họ có Review dự án, Review cả chủ thầu. Nếu chủ thầu từng có tiền lệ xấu về pháp lý, hay sức khỏe tài chính, thì rất có thể sẽ có thông tin tại những nền tảng kể trên. Trong bối cảnh hiện tại, những thông tin mà nhà đầu tư có được từ Internet đôi khi quá nhiều. Và dù nhiều đôi lúc cũng chưa đủ chất lượng. Thậm chí còn có tình trạng nhà đầu tư bị rối bời giữa ma trận thông tin, khi nơi bảo chủ đầu tư này tốt, nơi khác lại nói điều ngược lại. 

Nếu gặp phải tình trạng này, cách tốt hơn nữa là phải nhờ vào chính bản thân. Nhờ vào mối quan hệ thân quen là những người có quan hệ với mình và có kiến thức về thị trường. Tiếp theo đó là có thể tự theo dõi thông tin bằng các bảng báo cáo tài chính doanh nghiệp. 

Đối với các các doanh nghiệp đã lên sàn, họ sẽ phải phát hành báo cáo tài chính theo quý theo năm. Rất dễ để tìm thấy các bản báo cáo trên các website doanh nghiệp, các trang thông tin về tài chính, website của sàn giao dịch chứng khoán. Điều mà chúng ta cần là đọc chúng thật kỹ, xem doanh nghiệp năm nay thu bao nhiêu, chi bao nhiêu, có lãi không, lãi suất đến từ đâu, có vay nợ hay không, tỷ lệ sở hữu có điều gì bất thường?

Đôi khi chúng ta đọc báo, sẽ thấy những thông tin về doanh nghiệp này doanh thu khủng, doanh nghiệp kia tăng lợi nhuận. Nhưng điều đó chưa chắc đã là dấu hiệu của một doanh nghiệp “ăn nên làm ra”. Vì đôi khi doanh thu, lợi nhuận không đến từ các hoạt động kinh doanh nòng cốt, mà từ những việc khác như thanh lý tài sản chẳng hạn!



Nhận thông tin từ môi giới dịch vụ cũng là một phương pháp. Nhưng mình nghĩ chúng ta dù sao cũng nên tự mình kiểm tra. Có rất nhiều nguồn thông tin, bạn có thể tìm kiếm trên các trang báo. Trên những group tại các trang mạng xã hội, họ có Review dự án, Review cả chủ thầu. Nếu chủ thầu từng có tiền lệ xấu về pháp lý, hay sức khỏe tài chính, thì rất có thể sẽ có thông tin tại những nền tảng kể trên. Trong bối cảnh hiện tại, những thông tin mà nhà đầu tư có được từ Internet đôi khi quá nhiều. Và dù nhiều đôi lúc cũng chưa đủ chất lượng. Thậm chí còn có tình trạng nhà đầu tư bị rối bời giữa ma trận thông tin, khi nơi bảo chủ đầu tư này tốt, nơi khác lại nói điều ngược lại. 

Nếu gặp phải tình trạng này, cách tốt hơn nữa là phải nhờ vào chính bản thân. Nhờ vào mối quan hệ thân quen là những người có quan hệ với mình và có kiến thức về thị trường. Tiếp theo đó là có thể tự theo dõi thông tin bằng các bảng báo cáo tài chính doanh nghiệp. 

Đối với các các doanh nghiệp đã lên sàn, họ sẽ phải phát hành báo cáo tài chính theo quý theo năm. Rất dễ để tìm thấy các bản báo cáo trên các website doanh nghiệp, các trang thông tin về tài chính, website của sàn giao dịch chứng khoán. Điều mà chúng ta cần là đọc chúng thật kỹ, xem doanh nghiệp năm nay thu bao nhiêu, chi bao nhiêu, có lãi không, lãi suất đến từ đâu, có vay nợ hay không, tỷ lệ sở hữu có điều gì bất thường?

Đôi khi chúng ta đọc báo, sẽ thấy những thông tin về doanh nghiệp này doanh thu khủng, doanh nghiệp kia tăng lợi nhuận. Nhưng điều đó chưa chắc đã là dấu hiệu của một doanh nghiệp “ăn nên làm ra”. Vì đôi khi doanh thu, lợi nhuận không đến từ các hoạt động kinh doanh nòng cốt, mà từ những việc khác như thanh lý tài sản chẳng hạn!



Đến cuối cùng chúng ta nên tin ai khi đầu tư? Chủ đầu tư dĩ nhiên phải có những chiến dịch quảng cáo hấp dẫn, nhà môi giới có nhiệm vụ phải bán sản phẩm, báo chí đứng ở giữa có nhiệm vụ đăng tải thông tin, nhưng đôi khi họ cũng phải đăng các ấn phẩm truyền thông cho doanh nghiệp để thu lợi nhuận! Thông tin trên internet thì khá nhiều, nhưng khó kiểm định chất lượng và nguồn tin. Một số tin tức quá tiêu cực một số khác lại quá tích cực. Vậy hãy cứ chọn cách tin chính mình, tự mình kiểm tra tính pháp lý, tự mình kiểm tra đường xá khu bất động sản, tự mình kiểm tra các bản báo cáo tài chính. Khi chúng ta biết kết hợp các yếu tố thông, tin tôi nghĩ chúng ta cũng phần nào kiểm soát rủi ro của mình.




Trái phiếu là một công cụ tài chính giúp doanh nghiệp huy động vốn. Và người mua trái phiếu của doanh nghiệp hiển nhiên sẽ được hưởng lợi từ lãi suất, và kèm theo đó là rủi ro. Tôi nghĩ đối với những doanh nghiệp đang gặp vấn đề về nguồn vốn, họ có thể tận dụng các kênh huy động hợp pháp. 

Tôi nghĩ vấn đề của thị trường hiện tại là chúng ta thiếu dự án đã hoàn thành, dự án đảm bảo pháp lý, chứ không thiếu nguồn cầu. Nên nếu chủ đầu tư có đủ năng lực để xây dựng  dự án, họ vẫn có thể bán sản phẩm, và sử dụng nguồn thu này để “trả nợ” cho nhà đầu tư, cho các đơn vị mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành. 

Tôi không thể nói là phát hành trái phiếu là tốt hay xấu. Điều căn bản để chúng ta đánh giá một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đó là liệu họ có năng lực trả nợ hay không? Và ở ở góc độ của chúng ta, lại phải xem lại bài toán về dòng tiền, về chiến lược, về yếu tố pháp lý của các doanh nghiệp phát hành. 



Đây là một câu hỏi khó trả lời. Nhưng nếu ở góc độ của tôi, thì tôi nghĩ chúng ta nên tập trung nhiều hơn ở sản phẩm có gắn liền với đất nếu đầu tư bằng cách vay mua. Việc mua các sản phẩm như vậy ở các quận trung tâm thành phố thì không có gì để bàn cãi về khả năng tăng trưởng trong tương lai. Vì nhu cầu quá lớn, mua để xây trọ, kinh doanh, đợi chênh lệch giá đều ổn. Nhưng dĩ nhiên giá sẽ khá cao, với ai không đủ khả năng thì nên dời ra vùng ven. Thành phố Hồ Chí Minh rất năng động, và đang có nhiều động lực phát triển về kinh tế, về cơ sở hạ tầng, kéo theo sự phát triển bất động sản vùng ven.



Nói về bất động sản vùng ven thì phải dặn thế này, cần đặc biệt lưu ý về tính pháp lý của chúng. Những năm qua, có thể nói thị trường phân lô bán nền đất vùng ven tăng trưởng rất h. Dẫn đến việc nhiều cá nhân mua phải những miếng đất vẫn chưa được xét duyệt lên thổ cư chẳng hạn. Bên cạnh đó là những dự án được quảng cáo là vùng ven, là thuận tiện di chuyển, là ở gần khu công nghiệp hình thành trong tương lai v.v. Chúng ta phải xuống tận nơi, xem tận mắt để biết miếng đất mà mình muốn mua như thế nào, có vấn đề gì hay không? Có đáng để liều lĩnh chưa? Mặc dù đây đều là những yếu tố cơ bản, nhưng đôi lúc vì một lý do nào đó, mà nhiều cá nhân lại bỏ qua tạo nên những trường hợp bị chôn vốn tại một hoặc vài dự án bất động sản chưa có tiềm năng tăng trưởng. 




Ở góc độ cá nhân, tôi nghĩ khi đã chọn vay mua đầu tư bất động sản thì không nên để bản thân gặp áp lực quá nhiều về việc trong bao lâu phải bán, và tỉ lệ lời lúc bán là bao nhiêu? 

Điều đó chứng tỏ bạn đang khá liều lĩnh, và thu nhập của bạn có thể khá khó khăn khi phải đối mặt với bài toán trả nợ định kỳ. Nếu bạn muốn lời nhanh, thì bạn chọn lướt sóng, và với trường hợp này, chúng sẽ dành cho những ai am hiểu thị trường, có thời gian theo dõi sát sao, có thời gian tìm kiếm khách hàng.

Vì bất động sản là kênh đầu tư vốn cao, nên với những ai tiềm lực tài chính tương đối, đặc biệt muốn vay mua, hãy nghĩ tới bài toán dài hạn, 3 năm, 5 năm chẳng hạn. Đối với việc đầu tư, chúng ta cũng phải học cách kiên nhẫn. Nhìn lại sự phát triển của thành phố trong 5 năm, 10 năm trở lại đây, bạn hoàn toàn có thể nhận thấy điều đó.




Vì khó nên mới có đất cho bạn dụng võ đúng không nào? Nếu ai cũng làm được, vậy kênh này còn tiềm năng hay không? Hãy kiên trì và lường trước mọi rủi ro, nếu bạn đã lựa chọn, lời khuyên của tôi chỉ có thế! Chúc các bạn đầu tư thành công. 



Tác giả: Trần Quốc Khánh

Propzy độc quyền

Tin liên quan

[Xem thêm]