Tham gia tọa đàm "Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận" được tổ chức bởi báo Đầu tư ngày 25/6 vừa qua, các chuyên gia cho hay, xung đột và tranh chấp chung cư chủ yếu liên quan tới quỹ bảo trì. Đây là quỹ có giá trị rất lớn nhưng khi bị chiếm dụng thì hình phạt quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, quỹ bảo trì chung cư bình quân khoảng vài chục tỷ đồng, thậm chí có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Thế nên, việc chiếm dụng xảy ra khá phổ biến bởi nguồn thu mang về rất đáng kể. Điều đáng nói là, hiện chế tài xử phạt các hành vi chiếm dụng dòng tiền này chưa thực sự đủ mạnh để răn đe.

CEO của Phú Đông Group lấy ví dụ, trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì có giá trị lớn trong khi chỉ bị phạt từ vài triệu tới vài chục triệu đồng thì càng khiến vấn nạn này xảy ra ngày càng nhiều. Câu chuyện tranh chấp chung cư có thể sẽ khác nếu pháp luật hiện hành có quy định phong tỏa tài khoản của doanh nghiệp chiếm dụng phí bảo trì của cư dân.

Ông Phúc đề xuất, để buộc các chủ đầu tư chung cư thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình, pháp luật cần có chế tài mạnh mẽ hơn đối với hành vi vi phạm những quy định về vận hành nhà chung cư.

Cũng theo kiến nghị của ông Phúc, các bên ngay từ khi thu quỹ bảo trì cần thông báo cư dân chuyển khoản tiền này vào một tài khoản phong tỏa và chủ đầu tư không được phép sử dụng. Số tiền lãi từ quỹ bảo trì chung cư sẽ rất lớn nếu được quản lý tốt. Dòng tiền này là của cư dân nên muốn dùng vào việc gì đều phải được cư dân đồng thuận, cho phép.

Chế tài yếu là nguyên nhân chính khiến tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư gia tăng mạnh mẽ. (Ảnh: Trần Quỳnh)

Đại diện Công ty địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, việc thu quỹ bảo trì không nên vội vàng để tránh bị chiếm dụng, sử dụng sai quy định. Ông Đực chia sẻ, ông đã gặp vô số những tiêu cực xoay quanh quỹ bảo trì trong quá trình xây dựng, phát triển, vận hành và quản lý nhà chung cư từ năm 1974 tới nay. Vị này cho hay: "Tôi có 2 đề xuất. Thứ nhất là không nên thu quỹ bảo trì một lần để tránh tiêu cực bị chiếm dụng quỹ. Thứ hai là nếu thu, nên tính trên giá xây dựng chứ không tính trên giá thành sản phẩm".

Theo chia sẻ của đại diện Công ty địa ốc Đất Lành, doanh nghiệp có 6 lô chung cư, chủ đầu tư không thu phí bảo trì, cũng không thuê tổ chức bên ngoài nào quản lý và đơn vị tự vận hành. Phí vận hành, quản lý, bảo trì chung cư là 4.200 đồng/m2/tháng. Trong đó, phí bảo trì là 1.200 đồng, phí vận hành 3.000 đồng. Quỹ còn dư 1 tỷ đồng sau 10 năm vận hành.

Vậy nhưng, các chuyên gia không tán thành với đề xuất không thu quỹ bảo trì chung cư của ông Đực. Theo Tổng giám đốc Công ty Venus, Vũ Ngọc Hương, trong trường hợp chung cư bị xuống cấp hay hư hỏng, quỹ bảo trì có vai trò tích cực. Nếu áp dụng cơ chế minh mạch khi sử dụng quỹ này thì có thể kiểm soát được vấn đề tiêu cực. Tuân thủ pháp luật, thực hiện đầy đủ quy định là nguyên tắc tối ưu khi quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư.

Từng là trưởng ban quản trị chung cư Hoàng Anh An Tiến và chung cư Phú Mỹ, ông Đinh Văn Sự khẳng định, đối với nhà chung cư, quỹ bảo trì là rất cần thiết. Bởi lẽ, khi có quỹ tức có sẵn tiền để kịp thời sửa chữa những hạng mục bị xuống cấp, hỏng hóc của tòa nhà thay vì chờ huy động tiền mới sửa được.

Bên cạnh đó, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà thuộc Bộ Xây dựng cho hay, trong các vụ xung đột lợi ích khi vận hành chung cư, các tranh chấp liên quan tới quỹ bảo trì chiếm tỷ lệ rất lớn. Thời gian qua, chiếm 15% số vụ tranh chấp chung cư là những xung đột xoay quanh phí bảo trì.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, tranh chấp khi vận hành nhà chung cư xảy ra bởi nhiều lý do khác nhau. Trước hết là do các quy phạm, quy định của pháp luật còn thiếu hoặc chưa rõ ràng, cụ thể. Mặt khác, chế tài xử phạt còn quá nhẹ, quá yếu, chưa đủ sức răn đe. Trong các vụ tranh chấp, khách hàng thường yếu thế hơn do chủ đầu tư mua bán phức tạp, soạn hợp đồng theo hướng có lợi cho họ.

Cùng với đó, công tác quản lý nhà nước một số nơi còn yếu kém là nguyên nhân dẫn tới tranh chấp chung cư. Lý do quan trọng nhất chính là việc các bên tham gia quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư chưa thể cùng ngồi lại hòa giải, chưa hoàn thành vai trò, trách nhiệm của mình. Đầu tiên, các bên liên quan cần hiểu đúng, đủ những quy định pháp luật một cách thống nhất. Mâu thuẫn, xung đột sẽ rất khó được tháo gỡ nếu mỗi bên hiểu một kiểu.

Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà thông tin, cơ quan quản lý Nhà nước hiện vẫn đang nghiên cứu những đề xuất liên quan tới phí bảo trì chung cư, ghi nhận ý kiến, kiến nghị để điều chỉnh phù hợp với thực tế. Hiện tại, Luật Dân sự sẽ điều tiết việc quỹ bảo trì bị sử dụng sai mục đích. Để đòi lại quyền lợi chính đáng và hợp pháp, theo ông Hưng, các bên liên quan tới việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư cần tập trung nhiều hơn vào công cụ tòa án.

(Theo Vnexpress)