Nhận định rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà ở xã hội qua tay

19-08-2020, 04:14 | Thị trường 24h |

Với chính sách phát triển nhà ở xã hội để hỗ trợ những đối tượng có thu nhập thấp, việc mua bán nhà ở xã hội qua tay đã diễn ra mạnh và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Trong những năm gần đây ở các thành phố lớn trên cả nước, giá nhà đất đã tăng “dựng đứng”, do đó những người có thu nhập thấp, những gia đình trẻ có nhu cầu sở hữu cho riêng cho mình một căn nhà đều tìm tới giải pháp mua, thuê mua Nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo thống kê của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh thì nhu cầu Nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố trong giai đoạn 2011-2020 là khoảng 134.000 căn nhưng từ năm 2014 đến nay, Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 41 dự án Nhà ở xã hội độc lập với quy mô hơn 41.000 căn hộ. Trong đó, chỉ mới 14 dự án đã hoàn thành, 9 dự án đang thi công xây dựng, 18 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư. Số lượng căn hộ Nhà ở xã hội được xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng là 10.255 căn hộ. Nhìn vào các số liệu kể trên có thể nhận thấy nguồn cung không thể đủ cầu.

Quy trình mua nhà ở xã hội

Hơn nữa, người dân rất khó tiếp cận để thuê, thuê mua, mua được nhà ở xã hội khi mà điều kiện để được xét duyệt là vô cùng khó khăn, thủ tục xét duyệt rất phức tạp. Theo đó, khi xét đối tượng mua nhà ở xã hội cần áp dụng quy định theo Điều 49 và Điều 51 Luật  nhà ở 2014 như thuộc đối tượng người có công với cách mạng, cán bộ công chức, hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại nông thôn, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ… và các đối tượng đó phải chưa có nhà thuộc sở hữu của mình, chưa được mua/thuê mua/mua nhà ở xã hội trước đó, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức…

Khi đã đáp ứng về đối tượng, người muốn thuê mua, mua nhà ở xã hội phải chuẩn bị đủ hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Khi đã chuẩn bị đầy đủ các thủ tục – hồ sơ mua nhà ở xã hội nêu trên thì người mua nhà phải nộp đủ cho chủ đầu tư để họ xét duyệt. Chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm thẩm định trước khi gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên về cơ quan quản lý xây dựng cấp tỉnh địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình trạng người được mua, thuê, hay thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần. Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận danh sách nếu Sở xây dựng không có ý kiến gì thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng mua đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng. Lý thuyết là thế nhưng để thực tế mua được nhà ở xã hội từ chủ đầu tư thì người mua nhà vẫn phải trải qua cả một chặng đường gian nan.

Nhận định rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà ở xã hội qua tay

Nhà ở xã hội ra đời là niềm hy vọng có nhà ở của nhiều cán bộ công nhân viên chức có thu nhập thấp

Mặt khác, liên quan đến vấn đề tài chính, nhiều hộ/người dân rất khó khăn mới tiếp xúc, được duyệt suất mua nhà ở xã hội, sau đó phải đáp ứng hàng loạt điều kiện để được hưởng gói vay ưu đãi khi thuê mua, mua nhà ở xã hội như: (i) phải thực hiện gửi tiền tiết kiệm hằng tháng tại Ngân hàng chính sách xã hội (NHCSXH) với thời gian gửi tối thiểu 12 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng với NHCSXH; (ii) có đủ vốn tự có tối thiểu 20% giá trị Hợp đồng mua bán/ Hợp đồng thuê mua NƠXH đối với vay vốn để mua/thuê mua nhà ở xã hội; (iii) có nguồn thu nhập và khả năng trả nợ theo cam kết với NHCSXH.

Và khi xác định đủ các điều kiện trên thì phải chuẩn bị, xác minh hàng loạt giấy tờ mới làm được thủ tục vay vốn mua nhà như: (i) giấy đề nghị vay vốn theo mẫu số 01/NƠXH; (ii) Hợp đồng thuê mua, mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư và biên bản giao nhà ở; (iii) giấy xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở; (iv) giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập; (v) giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú và những loại giấy tờ này đều phải đến cơ quan có thẩm quyền mới xin được. Nhưng kết quả họ không thể thế chấp được nhà để vay tiền với lý do không phải lỗi của người mua nhà mà Dự án đã bị chính chủ đầu tư mang đi thế chấp tại ngân hàng để triển khai dự án.

Mua nhà ở xã hội “qua tay” – Rủi ro mua nhà ở xã hội “qua tay”

Chính vì các thủ tục hành chính nhiêu khê, các quy định chồng chéo lẫn phức tạp lẫn tình hình tài chính eo hẹp của người mua nhà mà hiện nay nhiều người tìm đến giải pháp mua Nhà ở xã hội từ người đang có sẵn suất mua Nhà ở xã hội hoặc đang là chủ sở hữu của Nhà ở xã hội để “mua lại “ – mà ngôn ngữ thông thường hay sử dụng là mua Nhà ở xã hội “qua tay”. Vậy, liệu mua nhà ở xã hội “qua tay” có tiềm ẩn rủi ro nào hay không?

Theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật nhà ở 2014: “4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế;…”.

Hầu hết các dự án Nhà ở xã hội ở Thành phố Hồ Chí Minh đều chưa đủ điều kiện để bán lại cho người khác theo như điều kiện nêu trên. Tuy vậy, có cầu ắt sẽ có cung, nhiều người có nhu cầu mua nhà ở xã hội mặc dù mua qua tay như vậy sẽ đắt hơn 200 – 500 triệu đồng nhưng so với mặt bằng chung về nhà ở hiện nay thì vẫn thấp hơn, và rất nhiều người mua nhà ở xã hội không phải thực sự có nhu cầu mà chỉ để bán lại để nhận được cái khoản 200 – 500 triệu trên. Do đó, các bên đã “lách luật” bằng nhiều hình thức như: hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng. Lúc này, người mua chính là bên phải chịu rủi ro rất nhiều. Cụ thể:

+  Đối với việc lập Hợp đồng ủy quyền thì theo quy định tại Điều 140, Bộ luật Dân sự 2015, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, và khi đó đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thể chịu nhiều rủi ro, thậm chí là mất trắng.

+ Còn với việc lập di chúc, lại càng rủi ro, vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể thay đổi. Do đó, không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc.

+  Đối với hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán, đây là loại hình mua bán trong trong tương lai, có giá trị khi hai bên tuân thủ nó nhưng khi 1 trong 2 bên tranh chấp thì người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm trong khi người mua đã giao đủ tiền cho người bán.

Vấn đề đặt ra nữa là nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi là rất khó khăn bởi bên mua dù đã giao hết tiền cho bên bán nhưng chưa phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp bên bán nhà không hợp tác, không hoàn trả lại những gì đã nhận mặc dù có căn cứ xác định rằng Hợp đồng, giao dịch này vô hiệu do lỗi của hai bên.

Hơn nữa, người mua nhà ở xã hội qua tay theo hình thức nói trên không thể thế chấp căn nhà để vay ngân hàng khi có nhu cầu khi mà người mua chưa thể trở thành chủ sở hữu hợp pháp của chính suất mua căn nhà dạng nhà ở xã hội này.

Cần chuẩn bị gì khi mua nhà ở xã hội

Từ những phân tích nêu trên, người có nhu cầu về nhà ở xã hội nên tìm hiểu, nắm rõ các quy định cơ bản khi mua nhà ở xã hội. Chuẩn bị đầy đủ cho mình những điều kiện để đảm bảo mua được Nhà ở xã hội từ Chủ đầu tư trong những dự án sắp mở bán tới như:


Tìm hiểu về chủ đầu tư dự án để biết được chủ đầu tư của dự án có uy tín không, có tiềm lực tài chính không. Tìm hiểu về dự án có nhu cầu mua bao gồm vị trí, hạ tầng, tiện ích xung quanh dự án, tìm hiểu xem dự án có đang bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng không.
Tìm hiểu xem mình có thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở hay không, sau đó xem mình có đủ điều kiện về đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 51 Luật nhà ở không.
Chuẩn bị đầy đủ điều kiện tài chính đối ứng.
Tìm hiểu về điều kiện được vay ưu đãi nếu có nhu cầu hưởng lãi suất 5%/năm đối với khoản vay thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và chuẩn bị những giấy tờ cần thiết để chứng minh điều kiện đó.

Tin liên quan

[Xem thêm]