Trong tình trạng ngân hàng ngày càng siết chặt tín dụng với dòng bất động sản cao cấp đã mang tới không ít trở ngại cho các chủ đầu tư bất động sản, nhất là với những dự án bất động sản cao cấp. Đứng trước tình trạng này doanh nghiệp cần phải làm gì để giải quyết bài toán nguồn vốn bất động sản ? Cùng Landsoft tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây.

1. Ngân hàng nhà nước siết chặt hơn với bất động sản cao cấp do áp dụng hệ số rủi ro cao

Theo như phía ngân hàng nhà nước cho biết,  Gần đây, Ngân hàng Nhà nước  đang lấy ý kiến dư luận đối với Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có một vài nội dung đề xuất việc cần siết chặt tín dụng hơn đối với bất động sản bởi áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với những khoản vay trên 3 tỷ đồng.

Việc sửa đổi thông tư 36, trong đó có định hướng cần siết chặt tín dụng với bất động sản đã mang lại nhiều tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới, cũng tạo ra không ít trở ngại cho các chủ đầu tư bất động sản khi phát triển dự án.

Tuy nhiên phía ngân hàng lại cho rằng việc siết chặt tín dụng trong thông tư 36 có liên quan tới tỷ lệ an toàn trong hoạt động của ngân hàng, trong đó có dự thảo giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Điều này cho thấy những quy định siết tín dụng là áp dụng với tất cả các lĩnh vực trong nền kinh tế chứ không riêng gì trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó lộ trình siết tín dụng bất động sản sẽ chia làm 3 giai đoạn tới năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%.

Việc siết tín dụng sẽ giúp ngân hàng kiểm soát được rủi ro cùng tính thanh khoản tốt hơn, đảm bảo an toàn hệ thống trước những thay đổi kinh tế trong thời gian tới, nhằm ổn định hoạt động của ngân hàng.

Việc dự thảo thông tư quy định khoản vay mua bất động sản có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số rủi ro 150%, từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội (phân khúc đang thiếu nguồn cung). Do đó dự thảo thông tư không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

2. Doanh nghiệp cần làm gì để phát triển dự án bất động sản cao cấp ?

Trong thời gian qua thị trường bất động sản cao cấp cũng có nguy cơ trầm lắng, trong đó nguyên nhân ngoài việc siết tín dụng còn do các yếu tố pháp lý ngày càng khó khăn,  các địa phương đều tăng cường kiểm tra, giám sát, rà soát việc cấp phép, phê duyệt dự án, điều chỉnh quy hoạch nhất là tại một số tỉnh, thành phố đã dẫn tới nhiều dự án chưa đúng tiến độ đầu tư.

Tuy nhiên đây cũng là cơ hội tốt giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể đánh giá lại thị trường nhằm xác định được hướng phát triển của dự án trong thời gian tới, tăng cường năng lực tài chính cũng như  cơ cấu lại danh mục sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, lấy lại uy tín, lòng tin của khách hàng.

Các kiến nghị của Hiệp hội bất động sản Việt Nam về lộ trình giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn chính là một phương án mà ngân hàng nhà nước dự kiến lựa chọn. Theo đó, sẽ điều chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để từ 01/7/2022 áp dụng tỷ lệ tối đa 30%.

Theo đó dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 chỉ áp dụng đối với các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa thực hiện Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một số ngân hàng đang trong quá trình thực hiện sáp nhập, hợp nhất gặp khó khăn về tài chính). Theo đó, mức độ tác động của quy định trên tới thị trường bất động sản là không lớn.

Thực tế việc thay đổi những quy định tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 mang lại động lực cho các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực và uy tín để huy động  vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, phù hợp với xu hướng của quốc tế hiện nay.

Ngoài ra các doanh nghiệp cùng chủ đầu tư cũng cần có giải pháp tối ưu quản lý dự án bất động sản chuyên nghiệp hơn, ứng dụng phần mềm quản lý bất động sản hiện đại để nâng cao công tác quản lý dự án bất động sản chuyên nghiệp và tối ưu hơn.

Hiện nay dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 đã được lấy ý kiến rộng rãi, ngân hàng nhà nước đang chỉnh sửa cho phù hợp, đảm bảo khả năng đáp ứng của các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng như khách hàng vay vốn.