Năm 2020 là “năm hạn” của thị trường bất động sản khi chịu sự tác động về nhiều yếu tố từ pháp lý, tín dụng, khung giá đất và cả thiên tai dịch bệnh. Tuy nhiên có lẽ đây là cơ hội cho những người có nhu cầu thực mua nhà ở khi thị trường có cơ hội được sàng lọc và tạo ra các sản phẩm thật sự có chất lượng.

Nút thắt về pháp lý bị siết chặt vẫn chưa được gỡ bỏ

Khác với giai đoạn bùng nổ của thị trường năm 2016-2017 với hàng loạt dự án được tung ra phục vụ nhu cầu của thị trường thì đến giữa năm 2018, thị trường bất động sản bắt đầu chững lại do bắt đầu thực hiện việc siết chặt trong công tác thanh tra, rà soát khiến thời gian hoàn thành hồ sơ dự án kéo dài. Theo DKRA, trong quý 3/2019, toàn thị trường BĐS tại Tp.HCM chỉ ghi nhận 1 dự án được mở bán. Suốt 9 tháng của năm 2019 toàn thị trường chỉ có 1 dự án được chấp thuận đầu tư và không có dự án nào được công nhận chủ đầu tư.

Nhiều dự án bất động sản đình trệ vì vướng mắc pháp lý

Hiện tại, với hơn 100 dự án BĐS tại Tp.HCM đang bị đóng băng chờ rà soát, thanh tra khiến các doanh nghiệp gặp nhiều về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Tuy nhiên, đây cũng chính là cơ hội rõ nét cho các chủ đầu tư đã có sẵn quỹ đất sạch cũng như tạo cơ hội cho người mua thực tiếp cận được với các sản phẩm chất lượng hơn mà không cần phải trăn trở về vấn đề pháp lý của tài sản khi mua.

Siết chặt nguồn vốn cho vay bất động sản

Cuối năm 2019, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 22 với các nội dung siết chặt các hoạt động của ngân hàng theo hướng “an toàn hơn” trong đó hoạt động cho vay bất động sản được siết chặt cũng như chính thức đưa ra lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn. Theo đó, từ 1/1/2020 đến 30/9/2020 tỷ lệ này là 40%; từ 1/10/2020 đến 30/9/2021 là 37%; từ 1/10/2021 đến 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Không chỉ dừng lại ở đó, Thông tư 22 còn nhắm đến mục tiêu là hạn chế cho vay trong lĩnh vực BĐS khi tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.

Covid-19 là “cú bồi” khiến thị trường bất động sản chật vật về vốn

Đối với chủ đầu tư, việc hạn chế tín dụng bất động sản này tác động tới các chủ đầu tư đang phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, do đó các chủ đầu tư sẽ có những đối sách khác để đa dạng nguồn vốn thông qua các kênh khác như phát hành trái phiếu hoặc kêu gọi vốn đầu tư từ nước ngoài. Đối với thị trường chung, điều chỉnh hệ số rủi ro sẽ giảm thiểu được rủi ro cho các khoản vay, tránh hiện tượng bong bóng bất động sản. Còn với người mua nhà ở thực với nhu cầu là BĐS trung cấp và bình dân, thông tư này sẽ không gây ảnh hưởng tiêu cực khi hệ số rủi ro áp dụng với khoản vay dưới 4 tỷ đồng vẫn là 100%.

Trái phiếu lãi suất cao và rủi ro tiềm ẩn

Khi nguồn vốn cho BĐS từ ngân hàng bị siết chặt, nhiều chủ đầu tư chọn đối sách phát hành trái phiếu để huy động vốn. Hoạt động phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ đem lại những rủi ro tiềm tàng cho thị trường bất động sản khi liên quan đến khả năng chi trả nợ gốc là lãi trái phiếu. Trong khi lãi suất cho vay phổ biến là 9-11% thì lãi suất trái phiếu trung bình của các trái phiếu bất động sản là 10%, thậm chí nhiều công ty khác phát hành trái phiếu khá cao như Công ty cổ phần tập đoàn Hà Đô, Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín và Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền là 12%/năm, Công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt có lãi suất cao nhất là 14,45%.

Nhiều rủi ro từ trái phiếu doanh nghiệp lãi suất cao

Được đánh giá là một ngành đặc thù, rủi ro cao và nhu cầu vốn lớn do đó để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và hạn chế việc lạm dụng huy động thông qua phát hành trái phiếu, đầu năm 2020 Bộ tài chính đã hoàn thành việc sửa đổi Nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành Trái phiếu doanh nghiệp, góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, tăng khả năng quản lý giám sát, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư.

Khung giá đất tăng tác động đến giá nhà ở

Khung giá đất Nhà nước giai đoạn 2015-2019 đã hết hạn, bước sang năm 2020, Chính phủ chính thức ban hành khung giá đất Nhà nước mới cho giai đoạn 2020-2024 với mức tăng chung khoảng 20%. Mức tăng này ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp khi nộp tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng do đó vô hình chung sẽ kiến giá bán của các BĐS có phần tăng lên. Tuy nhiên nó giúp rút ngắn khoảng cách chênh lệch giữa giá đất Nhà nước là giá đất thị trường, giúp ích trong công tác giải phóng mặt bằng và tăng nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Đại dịch Covid-19 – yếu tố tác động không ngờ tới

Việc đại dịch tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế trong đó có cả thị trường BĐS là vấn đề đã được đề cập rất nhiều và không còn phải bàn cãi. Tuy nhiên, Chính phủ đã có những giải pháp kịp thời để hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn như: Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ vay vốn, nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay của khách hàng (Chỉ thị số 11/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ). Hay các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch Covid-19 (Thông tư số 01/2020/TT-NHNN).

Bên cạnh các giải pháp hỗ trợ của chính phủ, các chủ đầu tư hay các sàn môi giới bất động sản cũng có nhiều khuyến mãi và mở rộng các ưu đãi hơn. Do đó giai đoạn này chính là cơ hội cho những người có nhu cầu mua thực đã nhen nhóm ý tưởng sở hữu cho mình một nơi chốn đi về khi mà ở thời điểm hiện tại họ có thể có nhiều sự lựa chọn hơn với các ưu đãi, hỗ trợ và ít gặp cạnh tranh bởi giới đầu cơ hay đầu tư lướt sóng.