Việc ngân hàng siết chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản phải đối mặt với nhiều biến động, trong đó việc huy động vốn bất động sản cũng khiến không ít doanh nghiệp “lao đao” và ảnh hưởng tới thị trường.

Đứng trước thực trạng ngân hàng siết tín dụng, mặc dù nhiều doanh nghiệp có những hướng đi rõ ràng nhưng những doanh nghiệp vừa và nhỏ đều gặp nhiều khó khăn trong bài toán huy động vốn.

1. Ngân hàng hạn chế vốn vay ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp bất động sản

Trên lý thuyết,  việc hạn chế vốn vay ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ không làm mất đi nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, bởi việc cho vay vốn hiện nay đều phải phụ thuộc vào sự điều chỉnh của từng ngân hàng.

Trong đó tùy theo từng khả năng của mỗi ngân hàng đều có những dự án và khách hàng cho vay phù hợp nhất, trong đó nếu ngân hàng nào có hệ số cho vay rủi ro còn thấp thường sẽ thoải mái hơn trong việc cho vay vốn bất động sản, còn những ngân hàng có hệ số vay chạm đỉnh sẽ thận trọng hơn nhiều.

Ngành bất động sản chỉ chiếm 10-12% trong tổng số tiền cho vay trung dài hạn, trong khi hầu hết các ngân hàng chỉ sử dụng chỉ tiêu rủi ro ở khoảng 35-36% và chưa đụng trần đến 40%. Vì thế các ngân hàng sẽ không vì quy định này mà hạn chế cho vay.

Nhưng trên thực tế đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ thì việc ngân hàng siết chặt tín dụng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới việc huy động vốn đầu tư bất động sản, bởi hiện tại ngân hàng cũng chưa đủ nguồn lực để cho vay diện rộng, nhà nước cũng chưa cho phép các chủ đầu tư thế chấp vay tại các ngân hàng nước ngoài để có vốn đầu tư bất động sản. Nếu nguồn vốn hạn chế, ngân hàng sẽ phải ưu tiên các doanh nghiệp có tiềm lực, những doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nếu muốn tiếp cận nguồn vốn này.

Các chuyên gia bất động sản cũng đánh giá rằng việc ngân hàng nhà nước siết chặt vốn bất động sản bắt buộc các doanh nghiệp phải chuyển mình trong việc huy động vốn, nhất là khi muốn triển khai các dự án bất động sản có quy mô dài hạn khiến chủ đầu tư phải tìm hướng đi mới, trong khi các hướng huy động vốn như trái phiếu, quỹ tín thác, chứng khoán…. Đều có những hạn chế nhất định và khó tiếp cận.

2. Huy động vốn bất động sản thông qua thị trường chứng khoán

Nhiều doanh nghiệp bất động sản để triển khai dự án thành công đã tiến hành huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, mặc dù đây là hướng đi hợp lý nhưng lại chưa thực sự mạnh.

Có không ít doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đều chưa được niêm yết trên sàn chứng khoán, có khả năng huy động vốn tốt để dùng trực tiếp vào việc phát triển dự án.

Điều quan trọng các doanh nghiệp vừa và nhỏ còn chưa tìm được cách tiếp cận dòng vốn từ chứng khoán khả thi, bởi dòng tiền thường chảy vào công ty có dự án tốt, dòng tiền tốt khiến doanh nghiệp nhỏ khó tiếp cận được kênh tài chính này.

3. Huy động vốn bất động sản từ phát hành trái phiếu

Phát hành trái phiếu cũng là cách huy động vốn bất động sản khả thi được nhiều doanh nghiệp ưa chuộng bởi tủi ro thấp và thanh khoản tốt, nhất là khi hiện nay lãi suất trái phiếu chỉ ở tầm 9%.

Nhưng trên thực tế lãi suất tiết kiệm ngân hàng đang có dấu hiệu tăng lên, các ngân hàng cũng có mức huy động  8,6% đến 8,8%, tương đương lãi suất trái phiếu. Các doanh nghiệp lớn có thể điều chỉnh trả cho trái chủ 9-10%, trong khi doanh nghiệp nhỏ rất khó theo được mức lãi suất này nên sẽ khó huy động vốn, có thể phải chấp nhận M&A và rơi vào thế yếu.

4. Huy động vốn bất động sản ngắn hạn từ khách hàng

Huy động vốn bất động sản từ chính người mua nhà là phương án được thực thi phổ biến với tính an toàn cao, trên thực tế  nguồn vốn đáng kể cho bất động sản nằm ở nguồn vốn từ bất động sản hình thành trong tương lai. Trong khi đó, nhiều ngân hàng lại không đảm bảo cho nguồn vốn này. Do đó trong tương lai đây vẫn là nguồn vốn tiềm năng và cần có cơ chế để huy động được nhiều hơn.

5. Huy động vốn từ quỹ đầu tư bất động sản

Trái phiếu doanh nghiệp cùng quỹ đầu tư bất động sản là giải pháp hỗ trợ nguồn vốn của nhiều doanh nghiệp, nhưng tại Việt Nam hiện nay không có nhiều quỹ và hoạt động còn hạn chế. Đến nay thị trường vẫn chỉ có một quỹ đầu tư bất động sản quy mô 50 tỷ đồng được cấp phép thành lập và quỹ này vẫn chưa hoạt động.

Bên cạnh khung pháp lý, nguyên nhân khiến quỹ đầu tư bất động sản chưa thể mở rộng còn do thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm sút theo xu hướng của nền kinh tế.