TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ MÔ

Trong Q3/2020, GDP của Việt Nam tăng trưởng 2,6%. Mặc dù đây là mức tăng trưởng thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây, nhưng Việt Nam vẫn đang nằm trong nhóm các nước tăng trưởng kinh tế cao nhất thế giới. Theo dự báo của ADB và World Bank, nền kinh tế được dự báo sẽ phục hồi lại mức tăng trưởng từ 6,3% - 6,8% vào năm 2021.

BĐS công nghiệp hiện chưa có nhiều biến động trong năm 2020 mặc dù được kì vọng là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS Việt Nam nói riêng. Từ quý 1 sang quý 2/2020, số khu công nghiệp đã thành lập và đi vào hoạt động chỉ tăng thêm 1 khu. Tuy vậy, đối với các khu công nghiệp đang vận hành, lượng tìm kiếm online tăng ở các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bình Dương và TP.HCM.

TIÊU ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BĐS Q3/2020

1. TỔNG QUAN

Trong Q3/2020, thị trường BĐS chịu tác động kép của COVID đợt 2 và tháng ngâu tuy nhiên thị trường vẫn có phản ứng tích cực khi lượng tin đăng tăng 12% còn mức độ quan tâm chỉ giảm 2% so với quý trước. Đặc biệt, lượt hỏi mua/thuê BĐS tăng 3% thể hiện nhóm người có nhu cầu mua và thuê nhà vẫn rất lớn, ngay cả trong covid đợt 2.

Bản đồ lượng tin đăng và mức độ quan tâm theo từng khu vực cho thấy sự phân hóa rõ rệt ở các khu vực. Tại các tỉnh miền Bắc có lượng tin đăng và mức độ quan tâm tăng trưởng dương, trong đó mức độ quan tâm BĐS tại Hà Nội tăng 5%, Quảng Ninh tăng 9% so với Q2/2020. Các tỉnh thành phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai có lượng tin đăng tăng trưởng đáng kể (12-21%) nhưng mức độ quan tâm có xu hướng giảm nhẹ. Riêng Đồng Nai giảm nhiều nhất, giảm 13% so với quý liền trước.

Khu vực chịu ảnh hưởng nhiều nhất trong đợt Covid lần 2 là Đà Nẵng và Quảng Nam. Hai địa phương này có mức độ quan tâm giảm 21-26% và lượng tin đăng giảm 11-13% so với Q2/2020.

2. CHUNG CƯ

Trong Q3/2020, loại hình chung cư ghi nhận sự tăng trưởng 3% mức độ quan tâm, trong khi các loại hình BĐS khác không tăng trưởng hoặc giảm. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm loại hình chung cư bán trong Q3/2020 tăng 5% và lượng tin đăng cũng tăng 13% so với Q2/2020. Thị trường TP.HCM mặc dù có 3 dự án căn hộ mở bán mới nhưng tăng trưởng mức độ quan tâm và lượng tin đăng của loại hình chung cư đều thấp hơn thị trường Hà Nội. Cụ thể, TP.HCM có mức độ quan tâm giảm 3% và lượng tin đăng tăng 6%.

Giá chung cư bán tại TP.HCM và Hà Nội ổn định trong Q3/2020. Tại Hà Nội, giá rao bán chung cư phân khúc trung cấp và bình dân đi ngang trong khi phân khúc cao cấp giảm nhẹ 2% so với Q2/2020. Ngược lại, giá rao bán chung cư tại TP.HCM trong quý này tăng trưởng 1-2% ở tất cả các phân khúc.

3. NHÀ RIÊNG - NHÀ MẶT PHỐ

Trong bối cảnh BĐS chịu tác động kép của dịch COVID lần thứ 2 và tháng ngâu tuy nhiên thị trường bất động sản nhà riêng, nhà mặt phố bán vẫn ghi nhận xu hướng tương đối tích cực ở cả thị trường Hà Nội và TP. HCM. Tại Hà Nội, các chỉ số ghi nhận ổn định hoặc tăng. Đặc biệt, chỉ số lượng tin đăng ghi nhận mức tăng mạnh 19% đối với nhà mặt phố bán và 25% đối với nhà riêng bán. Tại TP. HCM, chỉ số này cũng được ghi nhận tăng nhưng ở mức nhẹ hơn khi nhà mặt phố bán tăng 9% và nhà riêng tăng 5%.

Trái lại, thị trường bất động sản nhà riêng, nhà mặt phố cho thuê chịu nhiều tác động của dịch bệnh hơn khi các chỉ số ghi nhận xu hướng giảm đối với nhà mặt phố và chỉ tăng nhẹ đối với nhà riêng. Cụ thể, đối với nhà mặt phố cho thuê, mức độ quan tâm ghi nhận giảm 11% ở cả thị trường Hà Nội và TP. HCM. Đối với nhà riêng, chỉ số này tăng nhẹ 4% tại thị trường Hà Nội và 2% tại thị trường TP. HCM.

Trong Q3/2020, dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cho thấy, các bất động sản nhà riêng, nhà mặt phố có diện tích nhỏ, giá tiền thấp được tìm kiếm nhiều nhất. Cụ thể, tại Hà Nội, người tìm kiếm quan tâm nhiều nhất tới các căn nhà riêng có diện tích nhỏ khoảng 30m2 – 40m2, và giá trong khoảng từ 2 tỷ - 3 tỷ. Đối với nhà mặt phố, khoảng diện tích được quan tâm nhiều nhất là 50m2 – 60m2, giá trị nhà mặt phố rơi vào khoảng 5 tỷ - 8 tỷ.

Ghi nhận tại thị trường TP. HCM lại cho thấy các căn nhà riêng, nhà mặt phố được hỏi mua nhiều nhất có khoảng diện tích lớn hơn (60m2 đối với nhà riêng; 70m2 – 80m2 đối với nhà mặt phố). So với thị trường Hà Nội, mức độ quan tâm được phân bổ đều hơn ở các khoảng giá, chủ yếu nằm trong khoảng 2 tỷ - 4 tỷ đối với nhà riêng và 7 tỷ - 10 tỷ đối với nhà mặt phố.

DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG 3 THÁNG CUỐI NĂM 2020

Đa số nhà đầu tư và người mua nhà vẫn có tâm lý chờ đợi thị trường BĐS sẽ giảm giá. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 55% số người được hỏi cho rằng giá BĐS 3 tháng cuối năm sẽ giảm. Ngoài ra có 81% người được hỏi cho rằng thị trường sẽ khởi sắc trở lại vào năm 2021-2022.

Sử dụng mô hình toán dựa trên dữ liệu lớn (big data), Batdongsan.com.vn dự báo giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội sẽ tăng 1,4% trong khi giá rao bán nhà riêng tại TP.HCM giảm 2% trong Q4/2020. Xu hướng này phản ánh sự ổn định của giá nhà riêng tại Hà Nội trong 3 năm vừa qua trong khi giá rao bán nhà riêng tại các quận trung tâm TP.HCM đã có dấu hiệu đi ngang từ T1/2020.