Làm thế nào để quản lý vận hành tòa nhà hiệu quả khi ban quản trị chưa có sự chuyên nghiệp ?

| 5-07-2019, 16:03 | Thị trường 24h

Nếu ban quản trị tòa nhà chưa có sự chuyên nghiệp trong quản lý vận hành tòa nhà chung cư thì giải pháp tốt nhất chính là chủ đầu tư phải giữ vai trò chính trong việc giải quyết tốt các tranh chấp chung cư. Lúc này giữa ban quản trị cùng với chủ đầu tư đều cần phải có sự đồng thuận với nhau nhằm đảm bảo công tác quản lý vận hành nhà chung cư đạt được hiệu quả tốt nhất.

1. Công tác quản lý vận hành nhà chung cư vẫn còn nhiều bất cập

Tính tới thời điểm hiện nay cả nước có khoảng 4.422 tòa nhà chung cư, nhưng trong số đó có tới 458 tòa nhà chung cư hiện nay đang bùng nổ tranh chấp trong công tác quản lý và vận hành, con số này tương đương với 10% số nhà chung cư trên thị trường có hiện tượng tranh chấp. Nguyên nhân tranh chấp chung cư đa phần là do tranh chấp phí bảo trì, tranh chấp phần sở hữu chung riêng cho tới những vấn đề tranh chấp khác.

Thông thường những tranh chấp chung cư đều xuất phát từ việc quy phạm trong công tác quản lý nhà chung cư hiện nay còn chưa thực sự rõ ràng, thậm chí chủ đầu tư cũng không có đủ năng lực và không quan tâm nghĩa vụ sau khi bán hàng, thậm chí đối tượng quản lý cùng với cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình dẫn tới bùng phát tranh chấp chung cư.



Nhiều chuyên gia cùng các nhà đầu tư bất động sản cũng cho biết có không ít chủ đầu tư hiện nay sẵn sàng bù lỗ quỹ bảo trì, cử người tham gia vào ban quản trị nhà chung cư để chọn lựa được đối tác đúng với tiêu chuẩn cam kết với khách hàng, nhằm xây dựng hình ảnh thương hiệu vững vàng và uy tín hơn. Nhưng những việc này cũng không dễ bởi phải bàn giao phí cho ban quản trị, chưa kể người dân cũng không sẵn lòng tham gia giám sát hoạt động của ban quản trị hay các hoạt động quản lý vận hành chung cư trong tòa nhà.

Thậm chí nếu nhận xét một cách khách quan thì việc quản lý vận hành tòa nhà chung cư vẫn còn tồn đọng khá nhiều bất cập, khiến việc tranh chấp chung cư diễn ra thường xuyên, kéo dài và dần biến dạng sang những hình thức lợi ích nhóm rất nguy hiểm. Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư.

2. Cần chú ý hơn tới năng lực quản lý tòa nhà của ban quản trị

Thực tế trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư, chủ đầu tư đóng vai trò vô cùng quan trọng, thậm chí những tranh chấp chung cư đa phần đều xoay quanh việc chủ đầu tư đưa ra cam kết nhưng không thực thi được cam kết, đưa ra những tiêu chuẩn tiện ích cao cấp nhưng khi quản lý vận hành lại không thể đạt được tiêu chuẩn.

Có nhiều tòa nhà chung cư còn lâm vào tình trạng cam kết quản lý chung cư tốt nhưng thực tế chất lượng quản lý vận hành lại không đạt chuẩn, thậm chí còn xuất hiện tình trạng tranh chấp do chiếm dụng quỹ bảo trì.

Riêng trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, năng lực của ban quản trị cũng là một trong những vấn đề hàng đầu cần bàn tình.

Một thực tế chúng ta không thể không thừa nhận là ban quản trị thực chất không phải là một “nghề”, vì vậy các thành viên trong ban quản trị thường không được đào tạo, không am hiểu pháp luật nên việc bỡ ngỡ khi tiếp xúc với công tác quản lý vận hành nhà chung cư, điều hành tòa nhà thường dễ sai sót và gặp vấn đề.

Một yếu tố khác là ban quản trị không được trả lương, thay vào đó chỉ nhận một chi phí nhỏ khi hỗ trợ thời gian bảo trì nhưng lại phải bỏ ra không ít thời gian và công sức, vì vậy đối với thành viên ban quản trị công khai, liêm chính thường khó có thể kiên nhẫn làm lâu dài.



Không thể phủ nhận rằng số tiền quỹ bảo trì ở các chung cư hiện nay không hề nhỏ, nhiều chung cư lớn, quỹ có thể lên đến hơn 100 tỷ đồng. Nguồn tiền thì lớn, nhưng quy định quản lý chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều chủ đầu tư có cơ hội chiếm dụng quỹ bảo trì.

3. Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong giải quyết tranh chấp nhà chung cư

Trên thực tế để giải quyết tốt tranh chấp tòa nhà chung cư thì chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng, thậm chí nhiều trường hợp chủ đầu tư còn là nguyên nhân dẫn tới tranh chấp.

Vì vậy để hạn chế tranh chấp chung cư, chủ đầu tư phải là đơn vị có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư, phải có năng lực quản lý, vận hành và được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.


Bài viết liên quan
Bạn đã xem
Khám phá & trải nghiệm