Theo ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Giao dịch-Dịch Vụ Văn Phòng, CBRE Việt Nam, từ góc độ bất động sản, khía cạnh quan trọng nhất đối với sự thay đổi của thị trường và kinh tế vĩ mô là nhu cầu đất công nghiệp gia tăng nhằm phục vụ mở rộng sản xuất công nghiệp.

Lợi thế thu hút đầu tư

Ông Hiếu cho biết, mặc dù ngành sản xuất công nghiệp ô tô của Việt Nam còn chưa phát triển so với các nước khác trong khu vực, nhưng các công ty lớn trong thị trường đã bước đầu có kế hoạch xây dựng các trung tâm sản xuất ô tô khổng lồ và chuyên nghiệp như THACO với Khu liên hợp Chu Lai - Trường Hải (tỉnh Quảng Nam) và Vinfast với tổ hợp sản xuất xe hơi tại Hải Phòng. Hơn nữa các nhà lắp ghép ô tô nổi tiếng quốc tế như Mercedes - Benz, Toyota hay Mitsubishi Motor cũng đã có sự cải tạo riêng của họ.

Không chỉ các nhà lắp ráp mà cả các nhà sản xuất và cung cấp phụ tùng xe hơi cũng tham gia vào cuộc chơi với những yêu cầu về kho bãi, showroom, xưởng sản xuất với diện tích rất lớn, tăng cơ hội phát triển cho bất động sản công nghiệp.

Ông Hiếu lấy dẫn chứng ở thành phố Detroit, bang Michigan (Hoa Kỳ) - một nơi được xem là trung tâm phát triển sản xuất lắp ráp ô tô. Trong nhiều năm, các nhà cung ứng phụ tùng chuyển đến theo làn sóng của công nghiệp lắp ráp ô tô, có tới 1,6 triệu m2 diện tích bất động sản được thuê để phục vụ công xưởng.

Xu hướng của những doanh nghiệp này là họ luôn tìm các nhà xưởng sẵn có và đáp ứng đủ tiêu chuẩn, nếu không họ sẽ sử dụng đất công nghiệp và xây dựng nhà xưởng cho mình.

Bên cạnh đó, với những lợi thế khi các đường tuyến cao tốc kết nối giữa các thành phố lớn như Hà Nội với những tỉnh, miền khác, cao tốc đi xuống các cảng biển tạo điều kiện thuận lợi đến việc giao thương hàng hóa. Các doanh nghiệp có thể sử dụng các con đường này để vận chuyển.

Hiện nay giá thuê đất ở Việt Nam đang được đánh giá là rẻ so với các quốc gia khác, nhân công giá thấp và tình hình chính trị ổn định cũng là lợi thế để thu hút các chuỗi cung ứng sản xuất ô tô.

Tránh đi theo lối mòn

Theo chuyên gia của CBRE, hiện nay tại miền Bắc, các khu vực vốn dĩ tập trung nhiều khu công nghiệp, chế xuất như Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh đang có sự bão hòa về hoạt động sản xuất.

Hay tại phía nam, TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai những năm gần đây thu hút rất nhiều doanh nghiệp đóng đô sản xuất tỷ lệ lấp đầy cao và giá cho thuê tăng mạnh thách thức việc mở rộng sản xuất và tạo sự dịch chuyển nhu cầu sang các thị trường mới nổi.

Kinh nghiệm từ Thái Lan, những năm 80 của thế kỷ trước, quốc gia này tập trung chủ yếu các khu công nghiệp tại thủ đô BangKok. Tuy nhiên, sau nhiều năm hoạt động, thị trường khan hiếm quỹ đất cho công xưởng nên Chính phủ nước này đã chuyển dịch các công xưởng ra dần các vùng cận cảng biển và đã thành công giải quyết vấn đề bất động sản công nghiệp.

Đồng thời, mỗi khu vực tại Việt Nam đều có những lợi thế cạnh tranh khác nhau dựa trên sự khác biệt trong tính chất kinh doanh và sản xuất cũng như những quỹ đất trống.

Ông Lê Trung Hiếu cho rằng, lợi thế của nước ta là có đường bờ biển dài, nằm trên vùng biển có sự giao thương mạnh mẽ với đường kinh tế biển quốc tế. Vì thế, việc chuyển dịch các nhà xưởng, đất thuê công nghiệp về các thành phố loại 2 hay các tỉnh có cảng biển lớn đang là lựa chọn tối ưu.

Ngoài ra, việc mở rộng cũng đang được hỗ trợ mạnh mẽ bởi sự cải thiện nhanh chóng của mạng lưới đường cao tốc và các cảng nước sâu kết nối trung tâm công nghiệp và hậu cần.

“Vì thế, nếu tại các cảng như Hải Phòng hiện nay nếu có những nhà xưởng xây sẵn như vậy sẽ thu hút được các nhà đầu tư” - ông Hiếu nhận định.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản công nghiệp ngoài những lợi thế trên vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức. Ông Đặng Thanh Sơn - Cố vấn cao cấp Công ty Luật Baker McKenzie cho rằng, hiện nay khung chính sách vẫn chưa ổn định. Mặc dù đang có nhiều chính sách ưu tiên cho nhà đầu tư ngoại đầu tư vào Việt Nam, nhưng luật vẫn còn nhiều khoảng trống lớn, nhiều điểm chồng chéo nhau.

Bên cạnh đó, cần phải có những chính sách để quản lý các khu sản xuất lắp ráp tránh đi vào lối mòn của Trung Quốc khi môi trường hiện tại bị ô nhiễm trầm trọng từ công nghiệp.

DIỆU HOA