Luật Đất đai 2013 đang được sửa đổi là dịp để đưa ra các quy định chi tiết nhằm xử lý các loại hàng hóa bất động sản giao dịch trái pháp luật.

Băng rôn đỏ rực tại chung cư Anland Complex do căn hộ bàn giao lại khác xa so với căn nhà mẫu

Thị trường BĐS nhiều năm qua xuất hiện loại hàng hóa giả, lậu và ma. Các hàng hóa này đều có giá trị khá cao, mỗi căn hộ, ngôi nhà, thửa đất đều được tính theo đơn vị tỷ đồng, hay cả tòa chung cư lớn tới cả ngàn tỷ đồng.

Minh bạch thông tin BĐS

Đối với BĐS, hàng giả không xuất hiện dưới dạng giả mạo về nhãn mác, quy cách, xuất xứ, vì mọi thông tin này đều được làm rõ trong quá trình đăng ký. Lúc này nó xuất hiện dưới dạng hàng hóa người mua nhận được, khác với cam kết trong hợp đồng mua bán, rao bán hàng này nhưng lại cung cấp hàng khác, theo kiểu "treo đầu dê, bán thịt chó".

Đơn cử như Dự án chung cư Anland Complex (quận Hà Đông, Hà Nội) bàn giao lại khác xa so với căn nhà mẫu. Chủ đầu tư thay đổi thiết kế và sử dụng vật liệu rẻ tiền như khóa cửa, gạch lát nền, thiết bị vệ sinh, dây cáp điện, ống nước…

Với những đặc trưng này, hàng hóa BĐS giả thường dẫn đến những tranh chấp dân sự, như các tranh chấp chung cư hiện nay đang diễn ra. Các nhà đầu tư dự án BĐS cam kết hàng hóa có số lượng, chất lượng, điều kiện khác với hàng hóa thật người mua nhận được. Cam kết có khi được mô tả trên hợp đồng hoặc các tài liệu đính kèm hợp đồng, có khi không có mô tả gì trên hợp đồng người mua vẫn ký kết.

Một thực tế nhức nhối hơn hàng hóa BĐS giả gắn với các tranh chấp dân sự đông người, là các hàng hóa BĐS được tạo lập trái pháp luật, trong đó chủ yếu là pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng. Điều rất đáng làm rõ là Bộ luật Hình sự hiện hành chỉ điều chỉnh hành vi "lậu" gắn với buôn bán qua biên giới, được gọi là "buôn lậu" quy định tại Điều 188 (Tội buôn lậu) và một số điều có liên quan.

Về sản xuất hàng hóa, Bộ luật Hình sự hiện hành cũng chỉ đề cập đến hành vi sản xuất, vận chuyển, cung cấp các loại hàng hóa cấm, hàng hóa lưu hành có điều kiện như ma túy, vật liệu nổ, phân bón, thuốc men, thực phẩm… không có các hàng hóa BĐS tạo lập trái pháp luật.

Như việc xây dựng một tòa nhà trái pháp luật tạo ra lợi ích bất chính cho chủ đầu tư, nhưng gây tác hại rất lớn cho phát triển đô thị lại không được điều chỉnh trong pháp luật hình sự. Đây chính là khoảng trống rất đáng kể của pháp luật hình sự, khi không gắn các hành vi vi phạm pháp luật để sản xuất hàng hóa.

Các hàng hóa, kể cả hàng hóa không đăng ký và hàng hóa phải đăng ký, được sản xuất do vi phạm pháp luật đều có thể là hàng hóa "lậu", phải được điều chỉnh bằng Bộ luật Hình sự. Như vậy, hàng hóa BĐS được tạo lập trái pháp luật phải được gọi là hàng hóa BĐS "lậu".

Để người tiêu dùng không thiệt

Việc xử lý các hàng hóa BĐS giả, lậu giống việc giải quyết các tranh chấp dân sự giữa người mua và người bán BĐS, kể cả hàng hóa vật thể và hàng hóa phi vật thể, phải dựa vào các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, không dựa trên quy định tại Điều 192 (Tội sản xuất, buôn bán hàng giả) của Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung năm 2017.

Tất nhiên, khi nhà đầu tư dự án có biểu hiện lừa dối khách hàng để vụ lợi, có thể xử lý theo quy định tại Điều 198 (Tội lừa dối khách hàng) của Bộ luật Hình sự hiện hành.

Bên cạnh việc xử lý các hàng hóa BĐS giả do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện, người tiêu dùng cần nâng cao nhận thức khi đặt bút ký các hợp đồng giao dịch về BĐS, nhất là các BĐS hình thành trong tương lai.

Nhà nước cũng cần trợ giúp người dân bằng cơ chế minh bạch thông tin BĐS, thực hiện đầy đủ quyền tiếp cận thông tin của dân theo quy định của Luật Tiếp cận thông tin 2016. Ngoài ra, các tổ chức xã hội, doanh nghiệp xã hội cũng cần có những hoạt động trợ giúp dân về pháp luật, quy hoạch khi tham gia các giao dịch hàng hóa BĐS.

Do khoảng trống trong pháp luật hình sự, mọi hàng hóa BĐS lậu hiện nay chỉ được xử lý theo khung pháp luật chuyên ngành của đất đai và xây dựng. Theo đó, cách xử lý thường là "phạt cho tồn tại", vì nếu đập bỏ phần vi phạm lại lo “lãng phí nguồn lực xã hội", tức gián tiếp thừa nhận giá trị thu lợi bất chính rất lớn của chủ đầu tư dự án.

Trong khi đó có thể xử lý các hàng hóa BĐS lậu theo khung pháp luật hình sự, bằng cách Nhà nước tịch thu toàn bộ lợi ích tạo ra từ các hàng hóa BĐS do vi phạm pháp luật tạo lập nên. Chỉ có xử lý nghiêm, nhà đầu tư mới không dám làm ra hàng hóa BĐS lậu nữa.

Lúc đó, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, phát triển đô thị sẽ ngay ngắn, người tiêu dùng không bị thiệt thòi và cũng không còn nỗi lo tham nhũng.

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường