Tiến sĩ Lê Anh Tuấn, phó tổng giám đốc quỹ Dragon Capital đưa ra quan điểm như vậy trong bài tham luận "Ba kịch bản dành cho thị trường bất động sản Việt Nam" tại Hội nghị Bất động sản 2019 do Forbes Vietnam tổ chức sáng nay 7.11.

"Dù chứng kiến nhiều điểm sáng tối đan xen, tôi tin rằng trong dài hạn, chúng ta có thể lạc quan về thị trường bất động sản"- ông Tuấn nói.

Bốn yếu tố được xem là trụ cột và sẽ tác động tới thị trường bất động sản trong dài hạn, lần lượt là: Sự tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu Việt Nam: kinh tế vĩ mô ổn định; cơ sở hạ tầng được cải thiện và cuối cùng là tỷ lệ đô thị hoá đang gia tăng.

"Lạc quan" về dài hạn là dự báo được đưa ra khi nói về tương lai của thị trường bất động sản. Ảnh: Forbes Việt Nam

Tầng lớp trung lưu Việt Nam trong khoảng 8-10 năm qua tăng rất nhanh, từ 14% tổng dân số vào năm 2012 đã lên tới 38% vào năm 2019. Boston Consultant Group thống kê dân số ở tầng lớp trung lưu đã tăng khoảng 175% trong 8 năm qua.

Yếu tố thứ hai là sự ổn định về kinh tế vĩ mô, chủ yếu nhờ sự ổn định tỷ giá, lạm phát và lãi suất của quốc gia được giữ khá ổn định trong ba năm qua. Kinh tế vĩ mô ổn định sẽ là nền tảng để giữ thị trường bất động sản không quá nhiều bất ổn.

Về cơ sở hạ tầng, ông Tuấn cho rằng nguồn vốn rót vào việc đầu tư cơ sở hạ tầng vẫn đang tăng. Tại TP.HCM, dù có những dự án đang chững lại, như dự án Metro, nhưng không có nghĩa là chấm dứt. Thậm chí, việc chững lại của một dự án cải thiện cơ sở hạ tầng sẽ góp phần giảm nguồn cung bất động sản và giữ thị trường bình ổn.

Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam tăng cao ở mức thứ hai tại châu Á và tạo cho nhà đầu tư bất động sản nghĩ tới các cơ hội phát triển trong dài hạn.

"Chu kỳ tăng - giảm của bất động sản thời gian qua diễn ra khá nhanh, vì vậy chúng ta không đủ dữ kiện để phân tích. Nhưng thực tế ba năm qua đã chứng minh, sự lạc quan của người mua đã đúng và sự bi quan về thị trường của các nhà kinh tế đã sai" - phó giám đốc Dragon Capital nhận xét.

Trong ngắn hạn, ông Tuấn đưa ra dự báo cho ba phân khúc chính: Bất động sản cao cấp, tầm trung và các doanh nghiệp bất động sản.

Ở phân khúc bất động sản cao cấp, sức nóng vẫn tiếp tục nhưng sẽ giảm dần trong tương lai. Gần như các dự án hiện có trên thị trường đều được bán hết, tuy nhiên, mức giá giữa hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đang có mức chênh lệch lớn, đến 20-30%.

Theo ông Tuấn, lý do phân khúc cao cấp "nóng" bởi là lựa chọn lý tưởng cho đối tượng người nước ngoài lực chọn vì mức giá rẻ hơn so với các thị trường như Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc. Thống kê từ Dragon Capital cho thấy khoảng 30% các dự án bất động sản cao cấp được sở hữu bởi người nước ngoài, họ xem đây là khoản đầu tư lâu dài.

Chất lượng của các sản phẩm bất động sản cao cấp cũng ngày càng được cải thiện, kèm theo các ưu đãi hấp dẫn về cấu trúc tài chính từ các chủ đầu tư dành cho người mua cũng là lý do để phân khúc này sẽ không hạ nhiệt trong ngắn hạn.

Đáng chú ý nhất, tầng lớp trung lưu người Việt đang đang gia tăng trở thành một nguồn cầu lớn đối với phân khúc bất động sản cao cấp. Cầu tăng nhưng cung đang giảm từ 30-40% trong giai đoạn 2018-2019 cũng khiến cho sức hút của phân khúc này ngày càng nóng lên.

Thị trường bất động sản tầm trung được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển nhưng không "nóng" như phân khúc cao cấp bởi nguồn cung đang có dấu hiệu chững lại. "Tỷ lệ thuận giữa mức thu nhập trung bình tăng lên với giá sản phẩm sản tầm trung cho thấy thị trường này khả quan trong dài hạn," theo ông Tuấn.

Ông Tuấn so sánh hai thời điểm: giai đoạn 2015-2016, giá bất động sản tầm trung vào khoảng 1000 USD/m² trong khi thu nhập bình quân của giới trung lưu khoảng 2000 USD/tháng. Hiện giá nhà tầm trung tăng đến 1.500 USD/m² nhưng thu nhập bình quân cũng tăng tới 2.800 USD/tháng. "Thị trường bất động sản tầm trung về dài chắc chắn sẽ chứng kiến nhiều tín hiệu tích cực," ông Tuấn khẳng định.

Một yếu tố lạc quan nữa là bảng cân đối kế toán của các công ty bất động sản nay đã tốt hơn giai đoạn trước. Hiện nay, họ thông minh hơn khi phát hành trái phiếu để huy động vốn khi tín dụng ngân hàng bị siết lại.