"Bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc nóng nhất trong năm 2019, được thúc đẩy bởi sự dịch chuyển của các doanh nghiệp từ Trung Quốc và tác động tích cực từ các hiệp định thương mại với châu Âu, Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP)," theo bà Khanh Nguyễn, giám đốc bộ phận thị trường vốn công ty nghiên cứu thị trường bất động sản JLL Việt Nam.

Từ năm 2018, bất động sản khu công nghiệp đã thu hút một dòng vốn đáng kể từ các nhà phát triển dự án. Tập đoàn Amata của Thái Lan cuối năm rồi đã khởi công khu công nghiệp Sông Khoai tại Quảng Ninh trong chiến lược mở rộng tới phía Bắc sau thành công của các dự án Amata Biên Hòa và Amata Long Thành. Dự án gần 6.000ha của Amata nằm trong tham vọng thiết kế một thành phố công nghiệp tích hợp có tổng đầu tư lên đến 1,6 tỉ USD.

Cùng thời gian này Maple Tree Logistics Trust cũng đã chi hơn 700 tỉ đồng mua lại nhà kho 66.800m² sàn từ Unilever Việt Nam.

Trước đó, thị trường còn chứng kiến thương vụ công ty quản lý bất động sản hậu cần hàng đầu của Nhật Bản CRE, đã thông qua CRE Asia đầu tư 6,2 triệu USD để nắm giữ 30% cổ phần Sembcorp Infra Services. Nguồn vốn này cùng các khoản vay ngân hàng để Sembcorp Infra Services phát triển thêm 30.000m² diện tích kho vận tại Việt Nam.

Quỹ đầu tư Warburg Pincus cũng bắt tay với nhà phát triển Becamex IDC rót 200 triệu USD thành lập liên doanh BW Industrial. Hơn 200 ha đất công nghiệp đang được liên doanh phát triển cho dự án cho thuê logistics, Warburg Pincus tuyên bố đây sẽ là dự án cho thuê logistics lớn nhất tại Việt Nam.

"Kế hoạch của liên doanh này là xây dựng nền tảng logistics và khu công nghiệp cho các công ty đa quốc gia, công ty cung cấp dịch vụ logistics (3PL) và các công ty thương mại điện tử," ông Jeffrey Perlman, quản lý Warburg Pincus khu vực Đông Nam Á cho biết trong thông cáo.

Becamex IDC cùng với nhóm các nhà đầu tư Singapore do Semcorp Development dẫn đầu, hiện là nhà đầu tư của VSIP, hệ thống sở hữu khoảng 7.400 ha diện tích khu công nghiệp tại Việt Nam.

Quy mô diện tích và tỷ lệ lấp đầy vào cuối năm 2018 của các khu công nghiệp của các tỉnh khu vực Đông Nam Bộ, vùng kinh tế trọng điểm dẫn đầu cả nước. Nguồn: JLL

VSIP có bảy dự án đang hoạt động và hai dự án mới đang triển khai là VSIP Bình Dương 3 và VSIP Bắc Ninh 2 với diện tích lần lượt là 1.000 ha và 200 ha. Hai dự án mới này đang triển khai và có khả năng thu hút 150 nhà đầu tư với số vốn vài chục triệu đô la, ông Huỳnh Quang Hải - phó chủ tịch thường trực tổng công ty liên doanh khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP) cho biết.

Ngoài ra, VSIP còn có hai dự án đang trong giai đoạn nghiên cứu khả thi để triển khai, với diện tích có thể lên tới gần 3.000 ha mỗi dự án. "Thời gian gần đây, số khu công nghiệp mới ra đời không nhiều mà chủ yếu là lấp đầy những khu công nghiệp đã có sau thời gian dài còn trống," ông Hải nói với Forbes Việt Nam trong cuộc trò chuyện hồi tháng 11.2018, "Tốc độ lấp đầy khu công nghiệp trong vài năm gần đây cao hơn trước, số đông là doanh nghiệp nước ngoài, chứng tỏ Việt Nam đang thu hút đầu tư sản xuất công nghiệp mạnh mẽ."

Miền Nam là khu vực dẫn đầu. Theo số liệu của JLL, nửa cuối năm 2018, tổng diện tích đất thị trường công nghiệp phía Nam tăng 5,4% so với nửa đầu năm 2018, đạt trên 39.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 72% vào quý IV.2018, giảm do đón nhận nhiều nguồn cung mới. Dù vậy các nhà máy xây sẵn đạt tỷ lệ lấp đầy 88%.

"Sự chuyển dịch của các nhà sản xuất đang rời khỏi Trung Quốc đến các quốc gia thay thế là hiện tượng dễ quan sát trong thời gian gần đây, điều này được châm ngòi bởi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung trước đó, Việt Nam đã hưởng lợi khi yêu cầu về nhà xưởng xây sẵn có các tiêu chuẩn kỹ thuật cao tăng cao," JLL nhận định trong một báo cáo tháng 1.2019.

Ông Hải cũng cho biết thời gian gần đây VSIP nhận số yêu cầu cao nhất từ trước tới nay. So với cùng kỳ năm ngoái, số nhà đầu tư tới tiếp xúc để mở nhà máy trong khu công nghiệp tăng gấp đôi, hầu hết là các công ty làm hàng xuất khẩu. "Họ cần Việt Nam là một cơ sở mới để xuất khẩu hàng hóa như may mặc, điện tử, tiêu dùng... và để tận dụng được những ưu thế khác của Việt Nam, như chí phí lao động, hệ thống hạ tầng cơ sở... tốt hơn so với một số nước ASEAN"

Thị phần diện tích đất công nghiệp phía Nam của các doanh nghiệp. Nguồn: JLL

Giá thuê đất nhà xưởng tại thị trường công nghiệp miền Nam trung bình 80 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng đáng kể 10,7% so với quý II.2018, theo JLL. Nhu cầu thị trường tăng mạnh khiến giá thuê đất ở các tỉnh khác cũng tăng từ 4-6 USD/m²/chu kỳ thuê.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp thuê đất đang đối diện một thách thức mới. Các thị trường công nghiệp "truyền thống" như Đồng Nai, Bình Dương, vốn chiếm 56% diện tích đất công nghiệp trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có tỷ lệ lấp đầy cao khiến nguồn cung khan hiếm hơn. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải tìm thuê nhà xưởng ở các tỉnh xa hơn.

"Nhà đầu tư cần vài trăm héc ta khu công nghiệp thì phải đi hơn một giờ đồng hồ, khoảng 60-80 km, không còn sát thành phố nữa. Thị trường miền Bắc cũng vậy, bây giờ phải đi Hải Phòng, Hải Dương, tức là phải đi xa Hà Nội hơn. Quỹ đất đã gần hết rồi," ông Hải nhận xét.

Với khoảng 9.793 ha đất dự kiến gia nhập thị trường trong ba năm tới, miền Nam vẫn sẽ là điểm đến đầy hứa hẹn cho đầu tư công nghiệp.

Với các đường cao tốc trong tương lai, JLL đánh giá Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Phước và Long An sẽ trở thành những điểm đến mới thu hút đầu tư vào bất động sản công nghiệp. Ba khu công nghiệp mới có diện tích tổng cộng hơn 800 ha vừa được các địa phương bổ sung vào quy hoạch phát triển khu công nghiệp đến năm 2020.

"Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) tiếp tục giữ vai trò chủ chốt trong phát triển kinh tế của Việt Nam, với hơn 50% lượng vốn đăng ký mới đến từ ngành sản xuất và chế biến, góp phần thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp," theo nhận định của Savills Việt Nam.

Tương tự, theo một cuộc khảo sát giới đầu tư châu Á Thái Bình Dương do CBRE vừa công bố, "Bất động sản công nghiệp và dịch vụ hậu cần là lĩnh vực được ưu tiên đầu tư thứ hai trong năm 2019, sau bất động sản văn phòng."