Nhàđầutư Theo HoREA, dù các chính sách hỗ trợ đã được Chính phủ ban hành, nhưng do tồn đọng một số bất cập làm hạn chế kết quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội, dẫn đến việc thực hiện các dự án vẫn tiến triển rất chậm, gặp nhiều khó khăn, ách tắc…

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TP.HCM khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn...

Bên cạnh đó, khảo sát của Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM cho thấy, có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, cán bộ công chức: 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000; lao động trong khu công nghiệp: 17.000. Hầu hết các nhóm đối tượng đều có xu hướng chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%.

Đến nay, cả nước đã thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội, với 5,175 triệu m 2 sàn xây dựng đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015-2020 và đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được nhà ở xã hội.

Một dự án nhà ở xã hội  của CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân có địa chỉ tại số 35 Hồ Học Lãm phường An Lạc, quận Bình Tân, TP.HCM. (Ảnh minh họa)

Trước đó, năm 2017, Ngân hàng Chính sách xã hội được ngân sách nhà nước cấp 1.162 tỷ đồng để thực hiện cho vay mua nhà ở xã hội. Đến hết tháng 5/2020, Ngân hàng Chính sách xã hội đạt dư nợ cho vay nhà ở xã hội 3.041 tỷ đồng với 9.260 khách hàng trên 63 tỉnh, TP trực thuộc Trung ương.

Trong đó, TP.HCM có 203 khách hàng được vay 92,1 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi để mua nhà, từ Ngân hàng Chính sách xã hội.

Tháng 4/2020, sau khi làm việc với Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã quyết định bố trí 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó phân bổ 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank, để thực hiện ưu đãi tín dụng cho người mua nhà ở xã hội.

Riêng tại TP.HCM hiện đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ, và đến năm 2020, có thể hoàn thành 20.000 căn.

Nhưng trên thực tế, do nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa nên vẫn thiếu nguồn cung nhà ở xã hội chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của xã hội, nhất là tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh công nghiệp hóa cao, mà cần phải có lộ trình, kế hoạch và các giải pháp thực hiện đồng bộ.

Hàng loạt bất cập

Theo HoREA, dù các chính sách hỗ trợ đã được Chính phủ ban hành, nhưng do tồn đọng một số bất cập làm hạn chế kết quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội, dẫn đến việc thực hiện các dự án vẫn tiến triển rất chậm, gặp nhiều khó khăn, ách tắc…

Theo đó, một trong những bất cập được Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đề cập đến là về việc chưa có quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Cụ thể, HoREA cho rằng, tại Khoản 2 Điều 15 Luật Nhà ở yêu cầu trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương, UBND cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm và 5 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở xã hội; Khoản 2 Điều 54 Luật Nhà ở quy định “UBND cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê”.

“Nhưng trên thực tế, hầu như các địa phương chưa có “quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê”, kể cả loại nhà ở xã hội thuê mua, kết hợp với các dự án nhà ở thương mại giá thấp”, HoREA giải thích.

Bên cạnh đó, bất cập trong việc sử dụng quỹ đất công, quỹ đất do doanh nghiệp tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội. Đối với quỹ đất công, bao gồm đất nhà xưởng trong khu vực nội thành thuộc diện phải di dời; đất trụ sở cơ quan nhà nước không còn nhu cầu sử dụng; đất nông trường; đất dự trữ… Các quỹ đất này có thể được sử dụng để lập dự án nhà ở xã hội nếu phù hợp quy hoạch, hoặc bán đấu giá tạo nguồn vốn ngân sách để tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Những khu đất ở vị trí đắc địa thì phương thức tốt nhất là đấu giá để có nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước để tạo lập được quỹ đất lớn hơn làm dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo HoREA, một yêu cầu cơ bản là phải đảm bảo công bằng giữa các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nên cùng loại căn hộ nhà ở xã hội như nhau, nên tại khu vực nội thành và tại ngoại thành có giá ngang nhau. Nhưng sau 5 năm, người mua được quyền bán lại thì giữa hai căn hộ này có chênh lệch giá hoàn toàn khác nhau.

Đối với quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập để làm dự án nhà ở xã hội là đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài một phần đất công (đất rạch, bờ đất, đường trong khu vực dự án), phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở, nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

“Mặc dù đã có quy định, nhưng hiện nay, cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại yêu cầu trước hết, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở”, mà muốn được công nhận là đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất, trong lúc dự án nhà ở xã hội thuộc diện được miễn nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Nhà ở”, HoREA cho hay.

Về bất cập trong quy định về cách tính giá trị “quỹ đất 20%”, HoREA cho rằng, quy định tại Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã dẫn đến bất hợp lý và không ngang giá trong các phương thức để thực hiện trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, dẫn đến làm giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội, hoặc làm giảm nguồn cung nhà ở xã hội.

Đồng thời, HoREA cũng cho biết, nội dung Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP không tương thích với chính Khoản 5 Điều 5 của quy định này. Bởi, sẽ dẫn đến việc chủ đầu tư lựa chọn phương thức nộp bằng tiền, vì có lợi hơn rất nhiều so với xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương.

HoREA cũng chỉ ra một số bất cập trong việc thực hiện quy định thời hạn thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể, đối với thời hạn vay vốn ưu đãi để thuê mua nhà ở xã hội, tại Khoản 6 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, quy định thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

Mục 6 văn bản 2526/NHCS-TDSV ngày 27/7/2016 của Ngân hàng Chính sách xã hội, quy định thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên; và tại mục (11.b) đã quy định người vay vốn chưa phải trả nợ gốc trong thời gian ân hạn 12 tháng kể từ ngày nhận khoản vay đầu tiên.

"Các quy định này rất tốt, rất có lợi cho đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, nhưng có thể đã vượt quá thẩm quyền của Ngân hàng Chính sách xã hội và chưa chặt chẽ. Bởi lẽ, thời hạn cho vay có liên quan đến cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cho Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng được chỉ định; đối tượng nào được vay 15 năm, đối tượng nào được vay 20 năm, đối tượng nào được vay 25 năm... có thể dẫn tới cơ chế “xin - cho”, vận dụng tùy tiện; việc quy định ân hạn chưa phải trả nợ gốc thuộc thẩm quyền của Ngân hàng Nhà nước”, HoREA nhận định.

Bên cạnh đó, chính sách nhà ở xã hội hiện nay chưa phân biệt rõ hai nhóm đối tượng: Chính sách đối với người thuê mua nhà ở xã hội trả góp trong thời hạn 15 năm; chính sách đối với người mua nhà ở xã hội trả tiền mua nhà một lần.

Về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội cũng xảy ra nhưng bất cập như: Chưa có quy định về các tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất công do Nhà nước quản lý, dẫn đến lãng phí quỹ đất; chưa có quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp có quỹ đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chưa có quy trình thủ tục đầu tư xây dựng rút gọn, đối với dự án nhà ở xã hội sử dụng “thiết kế mẫu” nhà chung cư nhà ở xã hội.

Ngoài ra, HoREA cũng đề cập đến hàng loạt bất cập khác làm ảnh hưởng đến kết quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội như: Bất cập do chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua nhà ở xã hội hầu như chưa được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi; bất cập về chính sách tiết kiệm nhà ở xã hội; về lãi suất cho vay ưu đãi; về chuyển nhượng nhà ở xã hội sau khi mua…